Kupujący mieszkanie, z niecierpliwością czekają na odbiór tego mieszkania. Niestety w praktyce opóźnienia w odbiorze mieszkania nie należą do rzadkości. Opóźnienia w odbiorze mieszkania zazwyczaj wynikają z przyczyn organizacyjnych związanych z procesem budowlanym. Opóźnienie w odbiorze to, nie tylko starta finansowa związana np. z opłatą czynszu najmu w dotychczas zajmowanym mieszkaniu, ale także niepewność związana z datą w jakiej dojdzie do wydania mieszkania.
W przypadku zaistnienia opóźnienia w odbiorze mieszkania, nabywcy zadają sobie pytania o prawa jakie im przysługują, celem uzyskania odpowiedzi na pytanie dotyczące daty przeniesienie własności, a także nawet odszkodowania.
W tekście, poniżej przyjrzymy się najważniejszym prawom nabywającego mieszkanie w sytuacji wystąpienia opóźnienia w odbiorze mieszkania, a dodatkowo wyjaśnimy, jaką procedurę postępowania przewiduje tzw. ustawa deweloperska w przypadku opóźnień.
Jakie zapisy dotyczące terminu wydania mieszkania powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to, umowa zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą mieszkania. Na mocy tej umowy deweloper zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść jego własność na nabywcę. Umowa deweloperska powinna zawierać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej to termin w którym zawarta zostanie umowa nabycia własności mieszkania przez kupującego. Termin ten powinien być określony jednoznacznie. Termin powinien wskazywać dzień, miesiąc i rok w jakim nastąpi przeniesienie własności. Podana data powinna być datą w której najpóźniej nastąpi przeniesienie własności, czyli powinna uwzględniać terminy wykonania prac w procesie inwestycyjnym.
Czym jest protokolarny odbiór mieszkania i dlaczego poprzedza nabycie jego własności?
Protokolarny odbiór mieszkania to, czynność techniczna poprzedzająca zawarcie umowy nabycia na własności mieszkania.
Odbiór mieszkania następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku mieszkania w bloku) lub po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (w przypadku domu jednorodzinnego) i braku sprzeciwu ze strony organu administracji.
Zawarcie umowy na mocy której kupujący nabywa własność mieszkania musi zostać poprzedzona dokonaniem odbioru mieszkania, ponieważ brak odbioru mieszkania (pomimo, iż jest to czynność techniczna) może powodować nieważność umowy przenoszącej własność mieszkania.
W przypadku gdy, nie dojdzie do odbioru mieszkania (opóźnienie w odbiorze), a własność mieszkania nie zostanie w sposób formalny przeniesiona na nabywcę, nabywca może wystąpić do dewelopera z wezwaniem do przeniesienia własności mieszkania.
Jak wezwać dewelopera do przeniesienia własności mieszkania i jaka jest procedura postępowania?
Nabywca powinien wezwać dewelopera do dokonania odbioru mieszkania i do przeniesienia własności mieszkania. W tym celu nabywca musi skierować pisemne wezwanie do dewelopera. Nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi termin 120 dni na dokonanie odbioru i przeniesienia własności mieszkania. Jeśli deweloper nie wyznaczy terminu protokolarnego odbioru mieszkania i nie przeniesie własności mieszkania, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem.
Czy przysługuje kara umowna za opóźnienie w wydaniu mieszkania i na jakich zasadach można jej dochodzić?
Niezależnie od odstąpienia od umowy, nabywca zachowuje prawo do żądania kary umownej z tytułu opóźnienia w wydaniu mieszkania. Zapisów dotyczących wysokości karny umownej przewidzianej za opóźnienie w wydaniu mieszkania należy szukać w umowie deweloperskiej. Umowa deweloperska nie musi określać kary umownej, a i tak możliwie jest jej dochodzenie takie uprawnienie przewiduje ustawa. Ponadto, możliwe jest uzyskania odszkodowania od dewelopera za dodatkowe koszty jakie poniósł nabywca.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu opóźnienia w wydaniu mieszkania?
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku gdy, deweloper opóźnia się w wydaniu mieszkania. W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że w przypadku gdy ,w wyniku wykonania umowy nabywca ma stać się właścicielem lokalu mieszkalnego, to przeniesienie prawa własności nie nastąpi bezpośrednio w wyniku wykonania umowy przez dewelopera, ale dopiero po założeniu księgi wieczystej dla tego lokalu i wpisu do tej księgi nabywcy jako właściciela.
Co zrobić w przypadku opóźnienia odbioru mieszkania i jak dochodzić swoich praw wobec dewelopera?
Opóźnienie odbioru mieszkania to, sytuacja w której deweloper nie przenosi własności mieszkania w uzgodnionym terminie i nie dokonuje protokolarnego odbioru mieszkania. W takiej sytuacji należy wezwać dewelopera do przeniesienia własności mieszkania wyznając termin na przeniesienie, a dodatkowo można żądać zapłaty kary umownej lub odszkodowania.
Wezwanie do przeniesienia własności powinno zawierać wszystkie formalne elementy. W wezwaniu kierowanym do dewelopera można żądać zapłaty odszkodowania od dewelopera. Nie przeniesienie własności mieszkania może prowadzić do odstąpienie od umowy oraz wszczęcia procesu sądowego dotyczącego zapłaty kary i odszkodowania. Wobec obwarowań prawnych związanych z odstąpieniem od umowy oraz zapłatą odszkodowania od dewelopera, warto powierzyć prowadzenie sprawy kancelarii prawnej z Rzeszowa de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy, która przygotuje reklamacje i poprowadzi proces sądowy.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Jakie prawa ma kupujący w przypadku opóźnień w odbiorze mieszkania ?
Opóźnienie w odbiorze mieszkania następuje gdy, deweloper nie przenosi własności mieszkania z umówionym (wskazanym w umowie deweloperskiej) terminie. W przypadku gdy, deweloper opóźnia się z odbiorem mieszkania nabywca może skierować do dewelopera wezwanie do przeniesienia własności mieszkania, a jeśli deweloper nie przeniesie własności mieszkania nabywca może odstąpić od umowy.
Czy nabywca może żądać odszkodowania od dewelopera za opóźnienie w przeniesieniu mieszkania?
Tak, nabywca może żądać zapłaty kary umownej albo odszkodowania od dewelopera. Zapisy dotyczące kary umownej jakiej może żądać nabywca znajdują się w umowie deweloperskiej, a wysyłając wezwanie do dewelopera należy powołać się na zapisu umowy. Jeśli nabywca poniósł dodatkowe koszty (np. kosz najmu innego mieszkania) można żądać także zapłaty odszkodowania.
Materiał został przygotowany przez eksperta Agnieszkę Sochacką