W sporach dotyczących infrastruktury energetycznej jednym z najczęściej podnoszonych argumentów przedsiębiorstw przesyłowych jest zasiedzenie służebności przesyłu. Właściciele działek słyszą, że skoro urządzenia stoją na ich gruncie od 20, 30 czy 40 lat, to przedsiębiorstwo nabyło służebność przez upływ czasu i nie musi płacić za korzystanie z nieruchomości. Taka argumentacja pojawia się w niemal każdej sprawie, jednak rzeczywistość prawna jest znacznie bardziej skomplikowana.
Służebność przesyłu może zostać nabyta przez zasiedzenie, ale tylko wtedy, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe spełni ściśle określone warunki. Nie wystarczy sam upływ czasu ani sama obecność urządzeń na działce. Przedsiębiorca przesyłowy musi wykazać, że przez cały okres wymagany do zasiedzenia posiadał służebność w sposób nieprzerwany, jawny i odpowiadający treści prawa rzeczowego. W praktyce bardzo często okazuje się, że firmy przesyłowe nie mają wystarczających dowodów, by potwierdzić swoje twierdzenia, co otwiera właścicielom drogę do dochodzenia wynagrodzenia, odszkodowania, a nawet usunięcia urządzeń.
Czym jest zasiedzenie służebności przesyłu?
Zasiedzenie to sposób nabycia prawa poprzez długotrwałe posiadanie. W przypadku służebności przesyłu chodzi o sytuację, w której przedsiębiorstwo korzysta z działki w taki sposób, jakby miało do tego prawo, lecz formalnie nie zawarło z właścicielem żadnej umowy ani nie uzyskało stosownych decyzji. Jeżeli stan taki trwa przez określony czas – 20 lat w złej wierze lub 30 lat w dobrej wierze – przedsiębiorstwo przesyłowe może twierdzić, że nabyło służebność przesyłu przez zasiedzenie.
Kluczowe jest jednak to, że do zasiedzenia służebności przesyłu nie dochodzi automatycznie. Jest to instytucja wyjątkowa, ograniczająca prawo własności, dlatego przepisy są interpretowane ściśle, a ciężar dowodu spoczywa wyłącznie na przedsiębiorstwie przesyłowym. Jeżeli nie wykaże ono rzeczywistego posiadania służebności, a nie tylko eksploatacji urządzeń, zasiedzenie nie może zostać uznane.
Kiedy przedsiębiorca może powołać się na zasiedzenie służebności przesyłu?
Aby skutecznie powołać się na zasiedzenie służebności przesyłu, przedsiębiorstwo musi wykazać kilka zasadniczych elementów. Pierwszym z nich jest nieprzerwane posiadanie służebności przesyłu. Oznacza to, że przez cały wymagany okres przedsiębiorca musiał korzystać z nieruchomości w sposób odpowiadający treści służebności, a nie jedynie konserwować czy naprawiać urządzenia przesyłowe.
Drugim warunkiem jest jawność posiadania. Korzystanie z nieruchomości musi być widoczne dla właściciela i otoczenia. Ukrywanie urządzeń lub brak ich widoczności często wyklucza możliwość powołania się na zasiedzenie służebności przesyłu.
Trzecim wymogiem jest dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa. Dobra wiara oznacza, że przedsiębiorstwo było przekonane, iż ma prawo korzystać z nieruchomości. Zła wiara natomiast wiąże się ze świadomością braku takiego prawa. W praktyce w zdecydowanej większości spraw przedsiębiorstwa są traktowane jako działające w złej wierze, co oznacza, że okres zasiedzenia służebności przesyłu wynosi aż 30 lat.
Dlaczego przedsiębiorstwa przesyłowe często przegrywają sprawy o zasiedzenie służebności przesyłu?
Mimo że zasiedzenie służebności przesyłu jest jednym z najczęściej podnoszonych zarzutów, przedsiębiorstwa przesyłowe rzadko są w stanie udowodnić wszystkie przesłanki wymagane do jego stwierdzenia. Najczęstszym problemem jest brak dokumentów potwierdzających datę posadowienia infrastruktury przesyłowej. Przedsiębiorstwa często nie mają projektów, decyzji administracyjnych ani protokołów odbioru. W wielu przypadkach instalacje przesyłowe były modernizowane a linie przebudowywane, co przerywa bieg zasiedzenia.
Kolejnym problemem jest to, że dawne urządzenia były stawiane na gruntach państwowych, które dopiero później zostały sprzedane prywatnym właścicielom. W takich sytuacjach bieg zasiedzenia służebności przesyłu nie mógł rozpocząć się przed prywatyzacją gruntu, co znacznie skraca wymagany okres.
Sądy bardzo często podkreślają, że przedsiębiorstwo musi udowodnić zarówno datę posadowienia urządzeń przesyłowych, jak i charakter korzystania z gruntu. Brak jednego z tych elementów uniemożliwia stwierdzenie zasiedzenia.
Co może zrobić właściciel działki, na której znajduje się infrastruktura przesyłowa?
Właściciel nieruchomości nie jest bezbronny wobec twierdzeń przedsiębiorstwa przesyłowego. Jeśli zasiedzenie nie zostało udowodnione, właściciel może żądać wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu, a w niektórych przypadkach również usunięcia urządzeń przesyłowych. Może również wnosić o stwierdzenie, że służebność przesyłu nie została nabyta przez zasiedzenie, co otwiera drogę do dalszych roszczeń.
Kluczowe jest profesjonalne zgromadzenie i przeanalizowanie dowodów: map archiwalnych, dokumentów projektowych, decyzji administracyjnych, opinii biegłych oraz zeznań świadków. Sprawy o zasiedzenie służebności przesyłu są złożone i wymagają starannego przygotowania, dlatego wsparcie doświadczonej kancelarii może przesądzić o wyniku postępowania.
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. – koniec automatycznego zasiedzenia przez firmy przesyłowe
Trybunał Konstytucyjny w wyroku o sygn. P 10/16 przesądził, że przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa przesyłowe oraz Skarb Państwa nie mogły nabyć przez zasiedzenie prawa do korzystania z prywatnych nieruchomości w sposób odpowiadający dzisiejszej służebności przesyłu. W praktyce oznacza to, że obecność słupów, kabli, rurociągów czy innych instalacji na działce nie tworzy sama z siebie żadnego trwałego prawa po stronie przedsiębiorstwa, jeśli nigdy nie zawarto stosownej umowy ani nie wydano decyzji wywłaszczeniowej.
Dla właścicieli nieruchomości to decyzja o dużym znaczeniu. Dotychczas wiele firm twierdziło, że ich uprawnienia zostały „zasiedziane” dzięki wieloletniemu korzystaniu z gruntu. Po wyroku TK takie twierdzenia tracą podstawę prawną. Właściciel może więc skuteczniej dochodzić wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie z jego działki, a także domagać się uregulowania relacji z przedsiębiorstwem na nowych, bardziej korzystnych zasadach.
Czy przedsiębiorstwo rzeczywiście nabyło służebność przesyłu przez zasiedzenie?
Zasiedzenie służebności przesyłu to instytucja, na którą przedsiębiorstwa powołują się bardzo często, jednak w wielu przypadkach bezpodstawnie. Upływ czasu nie wystarczy, konieczne jest udowodnienie nieprzerwanego, jawnego i rzeczywistego posiadania służebności. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie potrafi wykazać wszystkich wymaganych elementów, właściciel może podjąć próbę, by dochodzić swoich roszczeń.
Jeżeli chcesz ustalić, czy przedsiębiorstwo przesyłowe może skutecznie powołać się na zasiedzenie służebności przesyłu, skontaktuj się z Kancelarią de Ostoja-Starzewski, Petka i Wspólnicy z Rzeszowa. Przeanalizujemy dokumentację, ustalimy rzeczywisty stan prawny urządzeń na Twojej działce.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy samo istnienie słupa lub linii na działce oznacza zasiedzenie służebności przesyłu?
Nie. Sama obecność urządzeń przesyłowych na nieruchomości nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia. Przedsiębiorstwo musi wykazać, że przez wymagany okres korzystało z gruntu w sposób nieprzerwany, jawny i odpowiadający treści służebności, a także udowodnić konkretną datę posadowienia urządzeń. Bez tych elementów zasiedzenie nie może zostać stwierdzone.
Czy modernizacja lub przebudowa urządzeń przesyłowych ma wpływ na bieg zasiedzenia?
Bardzo często tak. Przebudowa, wymiana lub zmiana przebiegu urządzeń może prowadzić do przerwania biegu zasiedzenia albo do rozpoczęcia go od nowa. W praktyce modernizacje infrastruktury są jednym z najczęstszych powodów, dla których sądy odmawiają stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu.
Materiał przygotowany przez ekspertkę Kamilę Gierus – Lenczner.