W praktyce bardzo często zdarza się, że na działkach od wielu lat znajdują się urządzenia przesyłowe, takie jak słupy energetyczne, gazociągi czy sieci ciepłownicze, mimo że przedsiębiorstwo nie posiada żadnej umowy ani dokumentu pozwalającego na korzystanie z nieruchomości. W takich sytuacjach przedsiębiorcy przesyłowi najczęściej powołują się na zasiedzenie służebności przesyłu, które pozwala zalegalizować wieloletnie korzystanie z cudzej działki. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to często ograniczenie możliwości dochodzenia wynagrodzenia lub usunięcia urządzeń przesyłowych. Warto więc wiedzieć, kiedy przedsiębiorca może powołać się na zasiedzenie oraz jak właściciel może chronić swoje prawa.
Czym jest służebność przesyłu i kiedy może dojść do jej zasiedzenia?
Służebność przesyłu to prawo umożliwiające przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, eksploatacji, konserwacji oraz naprawy urządzeń przesyłowych. Dotyczy to między innymi sieci energetycznych, gazowych, wodociągowych czy ciepłowniczych. Choć właściciel nadal zachowuje prawo własności do działki, jego możliwość korzystania z nieruchomości zostaje częściowo ograniczona.
W określonych przypadkach przedsiębiorca może nabyć służebność przesyłu przez zasiedzenie. Oznacza to możliwość dalszego korzystania z urządzeń bez konieczności uzyskiwania zgody właściciela oraz bez obowiązku wypłaty wynagrodzenia. Samo zasiedzenie nie następuje jednak automatycznie. Konieczne jest uzyskanie odpowiedniego orzeczenia sądu. Przedsiębiorstwo musi wykazać, że przez wymagany okres korzystało z trwałych i widocznych urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości.
Jakie są terminy zasiedzenia służebności przesyłu?
Długość okresu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu zależy od tego, czy przedsiębiorca działał w dobrej czy złej wierze. W przypadku dobrej wiary termin wynosi 20 lat, natomiast przy złej wierze konieczne jest upływ 30 lat. Dobra wiara występuje wtedy, gdy przedsiębiorstwo pozostaje w uzasadnionym przekonaniu, że posiada prawo do korzystania z nieruchomości. Z kolei zła wiara oznacza świadomość braku odpowiedniego tytułu prawnego.
W ostatnich latach pojawiły się również istotne spory dotyczące sposobu liczenia terminu zasiedzenia. Szczególne znaczenie mają postanowienie Sądu Najwyższego z 24 lutego 2023 roku, III CZP 108/22 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku, P10/16. W orzeczeniach tych zakwestionowano możliwość doliczania do okresu zasiedzenia czasu sprzed 2008 roku, czyli sprzed wprowadzenia do kodeksu cywilnego przepisów regulujących służebność przesyłu. Dla właścicieli nieruchomości może to mieć bardzo duże znaczenie w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Jakie dowody przedstawia przedsiębiorstwo przesyłowe?
Aby wykazać zasiedzenie służebności przesyłu, przedsiębiorca musi udowodnić, że przez wymagany okres korzystał z urządzeń przesyłowych w sposób ciągły. W praktyce najczęściej przedstawiane są dokumenty techniczne, mapy geodezyjne, decyzje administracyjne, protokoły odbioru urządzeń oraz dokumentacja dotycząca modernizacji sieci.
Istotne znaczenie ma również wykazanie, że urządzenia miały charakter trwały i widoczny. W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie „widoczności” obejmuje również urządzenia podziemne, jeśli właściciel nieruchomości wiedział lub powinien wiedzieć o ich istnieniu.
Jak właściciel nieruchomości może bronić się przed zasiedzeniem służebności przesyłu?
Podstawą obrony jest dokładna analiza dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz urządzeń przesyłowych. Właściciel powinien ustalić przede wszystkim moment powstania urządzeń, sprawdzić dokumenty dotyczące budowy sieci oraz zweryfikować, czy przedsiębiorstwo posiada jakikolwiek tytuł prawny do korzystania z działki. Duże znaczenie ma także ustalenie, czy przebieg urządzeń był zmieniany lub modernizowany.
W praktyce kluczowe są księgi wieczyste, mapy geodezyjne, decyzje administracyjne oraz dokumentacja techniczna związana z budową i eksploatacją urządzeń przesyłowych. Analiza dokumentów przez prawnika specjalizującego się w sprawach dotyczących służebności przesyłu często pozwala wykryć nieprawidłowości, które mogą podważyć stanowisko przedsiębiorstwa przesyłowego.
Czym jest przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu?
Jeżeli urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości od wielu lat, bardzo istotne może być przerwanie biegu zasiedzenia. Samo skierowanie pisma do przedsiębiorstwa przesyłowego nie jest jednak wystarczające. Właściciel nieruchomości powinien podjąć konkretne działania prawne zmierzające do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem albo usunięcia urządzeń z działki.
Dla skutecznego przerwania biegu zasiedzenia konieczne jest wszczęcie odpowiedniego postępowania sądowego. Co istotne, pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia. Działania właściciela powinny prowadzić do zakwestionowania prawa przedsiębiorcy do korzystania z nieruchomości albo zmiany charakteru tego korzystania.
Czy możliwe jest polubowne rozwiązanie sporu dotyczącego zasiedzenia służebności przesyłu?
Nie każda sprawa dotycząca zasiedzenia służebności przesyłu musi kończyć się postępowaniem sądowym. W wielu przypadkach przedsiębiorstwa przesyłowe są zainteresowane zawarciem ugody i ustanowieniem służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Negocjacje z przedsiębiorcą wymagają jednak doświadczenia oraz znajomości praktyki stosowanej przez firmy przesyłowe.
Nawet jeśli przedsiębiorstwo twierdzi, że doszło już do zasiedzenia, właściciel nieruchomości nadal może podjąć próbę wypracowania korzystnego rozwiązania i zakończenia sporu bez udziału sądu.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy kancelarii? | Podsumowanie
Sprawy dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu należą do skomplikowanych postępowań związanych z nieruchomościami. Każdy dokument, data budowy urządzeń czy sposób korzystania z działki może mieć wpływ na wynik sprawy. Właściciel nieruchomości nie powinien zakładać, że samo istnienie urządzeń przesyłowych automatycznie oznacza prawo przedsiębiorstwa do korzystania z gruntu.
Dokładna analiza stanu prawnego nieruchomości oraz historii urządzeń często pozwala zakwestionować stanowisko przedsiębiorcy przesyłowego. Kancelaria de Ostoja-Starzewski, Petka i Wspólnicy wspiera właścicieli nieruchomości zarówno na etapie negocjacji, jak i w postępowaniach sądowych. Jeśli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, warto skonsultować swoją sytuację z doświadczonym prawnikiem.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Po ilu latach następuje zasiedzenie służebności przesyłu?
Termin zasiedzenia wynosi 20 lat w przypadku dobrej wiary przedsiębiorcy oraz 30 lat w przypadku złej wiary.
Czy przedsiębiorstwo przesyłowe może korzystać z działki bez zgody właściciela?
Tak, jeżeli skutecznie wykaże przed sądem zasiedzenie służebności przesyłu albo posiada inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
Materiał został przygotowany przez ekspertkę Karolinę Borcz