W ostatnim czasie prawo budowlane przeszło istotne zmiany, których celem jest uproszczenie i elektronizacja procesu budowlanego oraz usług administracji publicznej. Przykładem są Elektroniczny Dziennik Budowy, Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego oraz Portal DOM. Nie zmienił się jednak obowiązek właściciela lub zarządcy dotyczący utrzymania budynku, kontroli jego stanu technicznego i dokumentowania tych czynności. Obecnie informacje te mogą być prowadzone w systemie c-KOB – Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego.
Czym jest książka obiektu budowlanego?
Książka obiektu budowlanego to dokument w którym gromadzone są informacje dotyczące użytkowania i stanu technicznego obiektu. Aktualnie można prowadzić książkę obiektu budowlanego w wersji elektronicznej, a możliwość ta istnieje od 2023 r.
W prawie budowlanym przepisy dotyczące e-KOB zamieszczone zostały w rozdziale 5d, który reguluje obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego, określa podmioty zobowiązane do dokonywania wpisów, wskazuje sytuacje w jakich wpisy powinny być dokonywane, reguluje kwestię założenia konta w systemie c-KOB oraz dalsze kwestie związane z prowadzeniem książki obiektu budowlanego, jej przechowywaniem czy przekazywaniem książki innej osobie.
Książka obiektu budowlanego jest dokumentem wskazującym na historię techniczną obiektu, a także pozwala ustalić czy były wykonywane kontrole i przeglądy, czy stwierdzono usterki, a także jakie prace wykonano i jakie czynności podjęto celem utrzymania sprawności budynku.
Kto odpowiada za utrzymanie budynku i prowadzenie książki obiektu budowlanego?
Przepisy prawa budowlanego nakładają na właścicieli budynków obowiązek ich należytego utrzymywania w sposób zgodny z przeznaczeniem tego budynku i wymaganiami ochrony środowiska. Właściciel nie może dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej budynku.
Właściciel zobowiązany jest utrzymać budynek w stanie prawidłowym także w czasie wystąpienia czynników zewnętrznych takich jak wyładowania atmosferyczne czy silne wstrząsy.
Wobec obowiązku utrzymania budynku nałożonego na właściciela, obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego także nałożony został na właściciela budynku lub na zarządcę obiektu.
W jakim czasie należy założyć książkę obiektu budowlanego?
Książkę obiektu budowlanego zakłada właściciel lub zarządca w terminie 30 dni liczonych od:
- doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku obiektu budowlanego, do którego użytkowania jest wymagana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
- upływu terminu na zgłoszenie, w drodze decyzji, przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo doręczenia zaświadczenia organu nadzoru budowlanego o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu – w przypadku obiektu budowlanego, do użytkowania którego jest wymagane zawiadomienie o zakończeniu budowy
- dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jeżeli w wyniku tej zmiany obiekt budowlany niewymagający wcześniej założenia książki obiektu budowlanego stał się obiektem budowlanym, dla którego należy prowadzić książkę obiektu budowlanego.
Które budynki muszą mieć książkę obiektu budowlanego?
Książkę obiektu budowlanego prowadzi się dla:
- budynku
- obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia.
Książki obiektu budowlanego nie prowadzi się dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków garażowych i gospodarczych oraz obiektów budowlanych w tym m.in. budownictwa zagrodowego i letniskowego, dróg lub obiektów mostowych.
W jakim czasie i jakie kontrole powinny być prowadzone?
Kontrole stanu budynku powinny odbywać się co najmniej jeden razy w roku oraz co najmniej jeden raz na pięć lat. Ponadto, w przypadku wystąpieniu czynników zewnętrznych takich jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, opady, powodzie, pożary kontrole powinny odbywać się zaraz po wystąpieniu zdarzenia.
Coroczna kontrola obejmuje sprawdzenie stanu technicznego określonych elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania.
Kontrola budynku obejmuje również określone instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, a także instalacje gazowe i przewody kominowe: dymowe, spalinowe oraz wentylacyjne.
Kontrola jaka ma miejsce raz na pięć lat powinna obejmować sprawdzenie stanu technicznego budynku, stanu instalacji elektrycznej, stanu instalacji piorunochronowej, estetyki obiektu i jego otoczenia.
W ramach kontroli instalacji elektrycznej i piorunochronnej sprawdzeniu podlegają m.in. stan połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony przed porażeniem, a także oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów.
Kontrole mają być prowadzone także po wstąpieniu określonych zdarzeń takich jak silny wiatr, intensywne opady, powodzie pożarami, osuwiskami czy innymi zjawiskami mogącymi mieć wpływ na bezpieczeństwo obiektu.
Kontrola budynku – co potem?
Przeglądy muszą być wykonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach.
Instalację gazową może kontrolować osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje w zakresie dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci gazowych. Przewody kominowe może kontrolować osoba posiadająca kwalifikacje wymagane dla danego rodzaju przewodów, a w określonych przypadkach również osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej wykonuje osoba posiadająca wymagane kwalifikacje.
Jeśli w trakcie prowadzonej kontroli, osoba przeprowadzająca kontrolę stwierdzi uszkodzenia, nieprawidłowości lub inne zagrożenia, właściciel albo zarządca powinien podjąć odpowiednie działania zmierzające do usunięcia stwierdzonych problemów.
W zależności od rodzaju wykrytych nieprawidłowości może być konieczne:
- wykonanie naprawy
- przeprowadzenie dodatkowej ekspertyzy
- wykonanie robót budowlanych
- wyłączenie części obiektu z użytkowania
- przeprowadzenie dodatkowej kontroli.
Po przeprowadzeniu kontroli jej wynik powinien być wpisany do książki obiektu budowlanego. Wpisu do książki obiektu budowlanego mogą dokonać właściciel lub zarządca obiektu, osoba prowadząca kontrolę lub osoba wpisana w książce jako osoba wskazana do prowadzenia książki.
Książka obiektu budowlanego i przeglądy techniczne – co musisz pamiętać?
Książka obiektu budowlanego oraz okresowe kontrole techniczne są istotnymi elementami systemu bezpieczeństwa budynków. Właściciel budynku zobowiązany jest dbać o stan techniczny budynku oraz dokonywać wpisów w książę obiektu budowlanego celem potwierdzenie stanu technicznego budynku.
Stan techniczny budynku powinien znaleźć odzwierciedlenie w książce obiektu budowlanego, bowiem powinna ona odzwierciedlać historię techniczną obiektu – od informacji o jego stanie i przeprowadzonych kontrolach, przez ekspertyzy i remonty, aż po określone decyzje administracyjne. Obecnie jest ona co do zasady prowadzona elektronicznie w systemie c-KOB.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czym jest elektroniczna książka obiektu budowlanego?
Elektroniczna książka obiektu budowlanego to książka prowadzona dla obiektu budowlanego dokumentująca stan techniczny budynku i zakres przeprowadzonych kontroli. Aktualnie książkę obiektu budowlanego można prowadzić w systemie elektronicznym, na platformie c – KOB Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego). Wpis do książki powinien być dokonany niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zaistnienia okoliczności, której wpis dotyczy.
Czy właściciel obiektu powinien dokonywać okresowych przeglądów technicznych budynku ?
Tak, właściciel obiektu powinien dbać o dokonywanie okresowych przeglądów technicznych obiektu. Do okresowych przeglądów technicznych zaliczyć należy przeglądy dokonywane co rok jak i co pięć lat.
Co najmniej raz w roku należy dokonywać przeglądów w zakresie instalacji gazowej, przewodów kominowych, stanu technicznego budynku. Co pięć lat należy dokonywać kontroli instalacji elektrycznej, instalacji piorunochronnej, stanu technicznego budynku. Po dokonaniu kontroli należy zamieścić jej wynik w Książce Obiektu Budowlanego, a wpis do książki powinien zostać wykonany w ciągu 7 dni liczonych od dnia dokonania przeglądu.