Wywłaszczenie nieruchomości to kwestia, która u wielu właścicieli wywołuje niepewność i liczne pytania. Wywłaszczenie nieruchomości polega na całkowitym odebraniu własności nieruchomości lub jej części albo na ograniczeniu prawa własności poprzez ustanowienie np. służebności. Choć polskie prawo dopuszcza możliwość wywłaszczenia, może ono nastąpić wyłącznie w ściśle określonych przypadkach, ponadto jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W artykule wyjaśnimy czym jest wywłaszczenie nieruchomości jak wygląda procedura wywłaszczenia i czy można uzyskać odszkodowanie za wywłaszczenie.
Czym jest wywłaszczenie nieruchomości ?
Wywłaszczenie nieruchomości to proces administracyjny, który prowadzi do wydania decyzji administracyjnej, na mocy której właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony prawa własności całej nieruchomości lub jej części. Na mocy takiej decyzji może nastąpić ograniczenie własności nieruchomości poprzez np. ustanowienie służebności przesyłu (przypadku poprowadzenia linii przesyłowych).
Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić w celu realizacji zadania publicznego jakim może być:
- budowa dróg publicznych i autostrad,
- realizacja inwestycji kolejowych i lotniskowych,
- budowa linii energetycznych, gazociągów i wodociągów,
- budowa szkół, szpitali i obiektów administracji publicznej,
- inwestycje związane z obronnością i bezpieczeństwem państwa.
Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?
Proces wywłaszczenia nieruchomośći, poprzedzony jest podjęciem przez organ administracji rokowań. Rokowania prowadzone są z właścicielem nieruchomości. Podczas rokowań organ administracji proponuje właścicielowi nieruchomości przejęcie nieruchomości (lub jej części) za odpowiednim odszkodowaniem. Jeśli właściciel zgodzi się na zaproponowane przez organ warunki, to zawierana jest umowa na mocy której właściciel wyraża zgodę na przejęcie własności nieruchomości przez organ, a organ wypłaca na rzecz właściciela nieruchomości odszkodowanie.
Jednak, jeżeli nie dojdzie do udostępnienia nieruchomości na mocy umowy, to organ administracji (zazwyczaj starosta) wszczyna postępowanie wywłaszczeniowe. W decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości określana jest m.in. wielkość wywłaszczonej nieruchomości oraz sposób wywłaszczenia, a także odszkodowanie jakie zostanie wypłacone za wywłaszczenie.
Jak określa się wysokość odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ustala się poprzez opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Ustalając wysokość odszkodowania rzeczoznawca bierze pod uwagę stan nieruchomości, jej przeznaczenie oraz ceny rynkowe podobnych nieruchomości. Niekiedy ustalając wartość odszkodowania dla nieruchomości która przynosi dochód należy zastosować podejście dochodowe. Metoda dochodowa polega na określeniu rynkowej wartości nieruchomości przy założeniu że jej nabywca zapłaci za nią cenę której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z tej nieruchomości.
Odszkodowanie za wywłaszczenie może być określone, także poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej, jednak ten sposób wypłaty odszkodowania jest rzadko spotykany.
W niektórych przypadkach możliwe jest podwyższenie odszkodowania, np. za dobrowolne wydanie nieruchomości w krótszym terminie. Sytuacja taka ma miejsce np. w przypadku wywłaszczeń pod drogi publiczne.
Jak zabezpieczyć swoje prawa przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie?
Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi ingerencję w prawo własności i niesie skutki finansowe. Kluczowe znaczenie ma wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zanim ustalona zostanie wysokość należnego właścicielowi nieruchomości odszkodowania, warto zweryfikować wycenę jaką przygotował biegły, tak aby uzyskać słuszne odszkodowanie. Jeśli wycena przygotowana przez biegłego nie odpowiada wartości nieruchomości skontaktuj się z Kancelarią de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy, a kancelaria pomoże określić czy Twoje prawa zostały naruszone.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Jak przebiega proces wywłaszczenia nieruchomości?
Proces wywłaszczenia nieruchomości, czyli pozbawienia własności całości lub części nieruchomości rozpoczyna się rokowaniami. Rozmowy prowadzone podczas rokowań mają na celu doprowadzić do nabycia nieruchomości na mocy umowy stron. Podczas rokowań strony mogą uzgodnić wysokość odszkodowania jakie wypłacone zostanie na rzecz właściciela nieruchomości. Jeśli nie uda się przejąć nieruchomości w drodze umowy, organ wszczyna proces wywłaszczenia. Procedura wywłaszczenia kończy się wydaniem decyzji w treści której ustalona jest wysokość odszkodowania jakie wypłacone zostanie na rzecz właściciela nieruchomości.
Czy za wywłaszczenie przysługuje odszkodowanie?
Tak, za wywłaszczenie przysługuje odszkodowanie. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, ustalonej według metody porównawczej lub dochodowej. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ustala biegły rzeczoznawca majątkowy.
Materiał przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką