Powierzchnia użytkowa mieszkania ma kluczowe znaczenie dla ceny nieruchomości, ponieważ to właśnie na jej podstawie ustalana jest kwota, jaką nabywca płaci deweloperowi. Zgodnie z obowiązującymi zasadami, powierzchnia użytkowa obejmuje sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w lokalu, mierzoną po wewnętrznym obrysie ścian, na poziomie podłogi. Jeżeli po odbiorze mieszkania i wykonaniu niezależnego pomiaru okaże się, że rzeczywisty metraż jest mniejszy niż ten wskazany w dokumentach, może to oznaczać, że cena ustalona w umowie z deweloperem była zawyżona.
W takiej sytuacji warto wiedzieć, czym dokładnie jest zaniżony metraż mieszkania, jak go zweryfikować oraz jakie roszczenia przysługują nabywcy wobec dewelopera.
Kiedy mamy do czynienia z zaniżonym metrażem mieszkania?
O zaniżonym metrażu mieszkania mówimy wówczas, gdy faktyczna powierzchnia użytkowa lokalu jest mniejsza niż powierzchnia wskazana w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej. Różnice w metrażu najczęściej wynikają z błędnego wliczenia do powierzchni użytkowej elementów, które nie powinny być w niej uwzględnione, takich jak ściany działowe, balkony, loggie, komórki lokatorskie czy części wspólne budynku.
Pomiar powierzchni użytkowej powinien być dokonany zgodnie z normą budowlaną obowiązującą w dacie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Warto pamiętać, że na przestrzeni lat normy te ulegały zmianom, co wpływało na sposób obliczania metrażu. Dlatego przy ocenie, czy deweloper zaniżył metraż mieszkania, kluczowe znaczenie ma ustalenie, jaka norma miała zastosowanie w danej inwestycji.
Jeżeli pojawiają się wątpliwości co do powierzchni lokalu, dobrym rozwiązaniem jest zlecenie niezależnego pomiaru mieszkania i porównanie jego wyniku z danymi zawartymi w dokumentach dotyczących zakupu, takich jak prospekt informacyjny, umowa z deweloperem czy oświadczenie kierownika budowy o zgodności obiektu z projektem.
Zaniżony metraż mieszkania a roszczenia wobec dewelopera
W przypadku stwierdzenia, że deweloper zaniżył metraż mieszkania, nabywca ma prawo wystąpić z roszczeniem finansowym. Najczęściej polega ono na wezwaniu dewelopera do zwrotu części ceny zapłaconej za lokal. Przed skierowaniem wezwania warto jednak dokładnie przeanalizować treść umowy z deweloperem, ponieważ może ona przewidywać karę umowną za niezgodność metrażu. Jeżeli taka kara została zastrzeżona, roszczenie powinno być oparte właśnie na tym postanowieniu.
Jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej, nabywca może domagać się obniżenia ceny albo zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy pomiędzy metrażem umówionym a rzeczywistym. Wysokość żądania oblicza się co do zasady jako iloczyn ceny jednego metra kwadratowego i liczby brakujących metrów.
Jak prawidłowo wezwać dewelopera do zapłaty?
Wezwanie do zapłaty skierowane do dewelopera powinno zawierać precyzyjne i czytelne informacje. Należy wskazać strony umowy, jej numer i datę zawarcia, a także odwołać się do metrażu określonego w umowie z deweloperem oraz do metrażu faktycznego ustalonego na podstawie pomiaru. W piśmie trzeba jasno określić kwotę, której zwrotu domaga się nabywca, oraz termin, w jakim deweloper powinien dokonać zapłaty lub obniżenia ceny.
Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym, co pozwala na ustalenie daty doręczenia pisma. Jeżeli deweloper nie podejmie działań w wyznaczonym terminie lub odmówi zapłaty, kolejnym krokiem może być skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
Warto również pamiętać, że w niektórych sytuacjach odpowiedzialność dewelopera może wynikać z przepisów o rękojmi. Jeżeli różnica w metrażu ma charakter istotny i wpływa na sposób korzystania z lokalu, możliwe może być nawet odstąpienie od umowy z deweloperem.
Co zrobić, gdy deweloper zaniżył metraż mieszkania?
Jeżeli istnieje podejrzenie, że zaniżony metraż mieszkania narusza warunki umowy, pierwszym krokiem powinno być zlecenie niezależnego pomiaru lokalu. Pozwala to obiektywnie porównać powierzchnię rzeczywistą z tą, która była podstawą ustalenia ceny w umowie z deweloperem. W przypadku potwierdzenia różnic warto skonsultować sprawę z prawnikiem, który przeanalizuje dokumenty, oceni zasadność roszczeń i przygotuje profesjonalne wezwanie do dewelopera.
Pomoc prawna jest szczególnie istotna, gdy sprawa wymaga negocjacji lub skierowania pozwu do sądu. Skorzystanie ze wsparcia Kancelarii de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy pozwala zabezpieczyć interesy nabywcy i dochodzić należnych mu roszczeń wynikających z nieprawidłowo określonego metrażu mieszkania.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Jakie kroki podjąć jeśli metraż mieszkania jest zaniżony?
Zaniżony metraż mieszkania czyli sytuacja gdy, jego rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż powierzchnia umówiona powoduje, że można skierować do dewelopera wezwanie do zapłaty. Zaniżony metraż mieszkania wynika niekiedy z błędów w pomiarze. Pomiar powierzchni użytkowej powinien nastąpić według odpowiedniej i obowiązującej w czasie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, normy budowlanej. Normy budowlane obowiązujące na przestrzeni czasu, inaczej wyliczały powierzchnię użytkową. Aktualnie obowiązująca norma budowlana PN – ISO 9836:2022 -07 wskazuje, iż nie jest możliwie wliczanie do powierzchni użytkowej mieszkania, powierzchni zajętej np. przez ścianki działowe. Norma ta także wskazuje w jaki sposób wliczać w powierzchnię użytkową pomieszczenia których wysokość jest równa 1.40 m a, mniejsza niż 2.20 m. Norma ta wskazuje, że powierzchnię pomieszczeń których wysokości jest niższa niż 1.40 m pomija się całkowicie przy wliczaniu do powierzchni użytkowej. Podobnie do powierzchni użytkowej nie powinna być wliczana powierzchnia balkonów czy komórek lokatorskich.
Jeśli powierzchnia użytkowa mieszkania jest zaniżona, możesz skierować do dewelopera wezwanie do zapłaty kwoty odpowiadającej równowartości ceny brakujących metrów kwadratowych mieszkania. Jeśli deweloper nie zwróci pieniędzy, możesz skierować sprawę do sądu.
Gdzie mogę znaleźć informacje dotyczące metrażu mieszkania?
Informacji dotyczących metrażu mieszkania należy szukać w treści umowy deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym. To te dokumenty wskazują metraż za który zgodził się zapłacić nabywca. Czasem, po dokonaniu obmiaru powykonawczego okazuje się, że rzeczywisty metraż mieszkania może być zaniżony w stosunku do metrażu umówionego. Celem porównania obu powierzchni tj. umówionej i rzeczywistej, warto zlecić pomiar niezależnemu ekspertowi np. rzeczoznawca z zakresu budownictwa.
Materiał został przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką