Protokół odbioru mieszkania jest podpisywany w przypadku odbioru mieszkań i domów jednorodzinnych, zarówno tych nabywanych po uprzednim zawarciu umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, a przed przeniesieniem własności. To na tym etapie dochodzi do protokolarnego odbioru mieszkania. Podczas protokolarnego odbioru mieszkania nabywca ma możliwość szczegółowego sprawdzenia stanu technicznego mieszkania oraz zgłoszenia wszelkich wad i usterek jakie wykrył podczas odbioru.
W praktyce wielu kupujących traktuje odbiór mieszkania jako formalność. Jednak jest to ważna czynność, mająca znaczenie dowodowe, bowiem w protokół odbioru, wpisane mogą być, ujawnione podczas odbioru, wady lokalu. Brak odnotowania wad mieszkania nie oznacza, że nie można dochodzić naprawy wad w późniejszym czasie, jednak pośpiech i brak znajomości procedury odbioru mieszkania mogą skomplikować dochodzenie napraw.
Protokół odbioru mieszkania – co powinien zawierać i dlaczego jest tak ważny?
Protokół odbioru mieszkania to, dokument sporządzany, pomiędzy deweloperem a nabywcą, w którym strony potwierdzają stan techniczny mieszkania oraz odnotowują ewentualne wady i usterki. W protokół odbioru strony transakcji wpisują informacje związane z przebiegiem odbioru mieszkania, oświadczeniami złożonymi podczas odbioru, wpisanymi wadami i zastrzeżeniami. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Brak wpisania wymienionych wad w protokole odbioru stanowi jeden z błędów nabywcy mieszkania. Protokół powinien zostać podpisany przez osoby dokonujące odbioru.
Jakie wady mieszkania należy wpisać do protokołu odbioru?
Celem protokolarnego odbioru mieszkania jest ustalenie, czy lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską, projektem budowlanym oraz obowiązującymi normami technicznymi.
W protokół odbioru warto wpisać wady jakie ujawniają się podczas protokolarnego odbioru. Wady jakie mogą zostać ujawnione podczas odbioru to wady związane z uszkodzeniem ścian i tynków, wadliwym działaniem instalacji, brakami w instalacjach, niezgodnością dokumentacji budowlanej ze stanem mieszkania, zaniżonym metrażem mieszkania.
Kto powinien uczestniczyć w odbiorze mieszkania od dewelopera?
Dokonać odbioru mieszkania powinien deweloper wraz z nabywcą mieszkania. Nie ma przeszkód do tego aby, nabywca podczas odbioru mieszkania korzystał z pomocy specjalistów, takich jak rzeczoznawca budowlany, inżynier budownictwa czy inna osoba posiadająca wiedzę i doświadczenie techniczne w zakresie budowy.
Wsparcie fachowca może okazać się bardzo ważne, szczególnie w przypadku nabycia mieszkania od dewelopera, gdzie tzw. stan deweloperski utrudnia wykrycie niektórych wad. Ponadto, zakup mieszkania zawsze wiąże się z weryfikacją wymiarów mieszkania, geometrii czy pozostałych elementów funkcjonalności mieszkania.
Kiedy przeprowadza się odbiór mieszkania i czy oznacza on przeniesienie własności?
Protokolarny odbiór mieszkania następuje po zakończeniu robót budowlanych dotyczących danego mieszkania, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że odbiór powinien zostać przeprowadzony dopiero wtedy, gdy mieszkanie zostało wybudowane w zakresie umożliwiającym korzystanie z niego, zakończono prace wykończeniowe objęte umową deweloperską, a deweloper uzyskał wymagane decyzje administracyjne umożliwiające użytkowanie budynku albo zawiadomił właściwy organ o zakończeniu budowy. Natomiast zasady i procedura odbioru mieszkania uregulowane zostały w tzw. ustawie deweloperskiej, regulując prawa i obowiązki nabywcy i dewelopera.
Dopiero po dokonaniu protokolarnego odbioru mieszkania, można zawrzeć umowę przenoszącą własność mieszkania. Co ważne, odbiór mieszkania nie oznacza jeszcze przeniesienia własności lokalu. Podpisanie umowy przewłaszczającej powoduje, że nabywca staje się właścicielem mieszkania.
Jak wygląda procedura usuwania wad przez dewelopera po odbiorze mieszkania?
Procedura usunięcia wad zaczyna się od złożenia przez dewelopera oświadczenia o uznaniu wady lub odmowie uznania wady. Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wady albo o odmowie uznania wady, w terminie 14 dni liczonych od dnia podpisania protokołu uznaje się, że uznał wadę.
Po uznaniu wady, rozpoczyna się bieg 30 – dniowego terminu na usunięcie wady. Jeśli usunięcie wad nie jest możliwie w terminie 30 dni, deweloper powinien usunąć wady w innym terminie – przez siebie wskazanym. W sytuacji gdy, deweloper nie usunie wad w terminie przez siebie wskazanym, nabywca powinien wezwać ponownie dewelopera do usunięcia wady, a w przypadku upływu terminu na usunięcie wady – może usunąć wady na koszt dewelopera. Jednak jeśli wada była wadą istotną nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
Jakich roszczeń może dochodzić nabywca z tytułu wad mieszkania?
Podsumowując, w zależności od rodzaju wady nabywcy przysługują określone instrumenty prawne. Nabywca może:
- dochodzić usunięcia wad;
- skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi;
- żądać obniżenia ceny;
- usunąć wadę na koszt dewelopera w przypadkach przewidzianych ustawą;
- dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.
Zakres przysługujących roszczeń zależy od rodzaju stwierdzonych wad, treści umowy deweloperskiej oraz tego, czy usterki mają charakter istotny.
Dlaczego warto skonsultować odbiór mieszkania od dewelopera z prawnikiem?
Odbiór mieszkania od dewelopera to nie tylko formalność poprzedzająca podpisanie aktu notarialnego, lecz przede wszystkim moment, w którym nabywca może wskazać jakie wady wykrył podczas odbioru mieszkania. Wpisanie wad i usterek w protokół odbioru pozwala żądać ich naprawy od dewelopera.
Jednak odbierając mieszkanie należy pamiętać, że procedura odbioru mieszkania, szczególnie tego kupowanego w oparciu o umowy sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zawieranych między nabywcą a deweloperem oraz umów sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, jest mocno ograniczona.
Zanim dokonasz odbioru mieszkania warto zasięgnąć porady prawnej dotyczącej procedury odbioru mieszkania, a także poznać swoje prawa i obowiązki. Prawnicy kancelarii de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy w Rzeszowie udzielają porad prawnych wynikłych na tle tzw. ustawy deweloperskiej.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Na jaki etapie nabycia mieszkania dochodzi do protokolarnego odbioru mieszkania?
Protokolarny odbiór mieszkania następuje po zakończeniu budowy i uzyskaniu przez dewelopera możliwości legalnego oddania budynku do użytkowania, ale jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu.
Oznacza to, że odbiór mieszkania odbywa się na etapie, gdy:
- deweloper zakończył roboty budowlane dotyczące lokalu;
- mieszkanie zostało doprowadzone do stanu określonego w umowie deweloperskiej;
- możliwe jest zweryfikowanie stanu technicznego lokalu;
- deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie albo skutecznie zawiadomił organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy;
- nie doszło jeszcze do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania.
Protokolarny odbiór mieszkania nie oznacza, że została przeniesiona własność mieszkania. Celem odbioru jest sprawdzenie, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z umową, oraz zgłoszenie ewentualnych wad i usterek przed podpisaniem aktu notarialnego.
Czy w protokół odbioru mieszkania można wpisać wykryte podczas odbioru usterki?
Tak, protokół odbioru mieszkania służy właśnie do zgłaszania wad i usterek stwierdzonych podczas odbioru lokalu. Zgodnie z ustawą deweloperską nabywca ma prawo zgłosić do protokołu odbioru wszelkie zauważone wady lokalu lub domu jednorodzinnego.
W protokole warto możliwie dokładnie opisać każdą usterkę, wskazując między innymi:
- miejsce występowania wady;
- rodzaj uszkodzenia;
- zakres niezgodności z umową lub projektem;
- datę stwierdzenia usterki;
Do najczęściej zgłaszanych wad należą:
- pęknięcia ścian i sufitów;
- nierówne posadzki;
- uszkodzenia tynków;
- nieszczelne okna i drzwi;
- wady instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej;
- zarysowania szyb;
- nieprawidłowo działająca wentylacja.
Podczas odbioru mieszkania można wykonać zdjęcia wykrytych wad i załączyć te zdjęcia do protokołu odbioru. Po zgłoszeniu wad deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad, a uznane usterki powinien usunąć co do zasady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Warto pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru mieszkania nie oznacza automatycznej rezygnacji z dochodzenia roszczeń z tytułu wad, zwłaszcza tych, które ujawnią się dopiero po przejęciu lokalu. Jednak wpisanie wykrytych wad podczas protokolarnego odbioru to podstawowe uprawnienie nabywcy.
Materiał został przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką