Instytucja służebności przesyłu jest jednym z podstawowych narzędzi prawnych, umożliwiających przedsiębiorstwom energetycznym, gazowym czy telekomunikacyjnym korzystanie z prywatnych nieruchomości w celu eksploatacji infrastruktury przesyłowej. Jednocześnie stanowi ona swego rodzaju ograniczenie prawa własności właściciela gruntu, dlatego przepisy prawa oraz orzecznictwo sądowe nakładają na operatorów sieci określone obowiązki.
Ustanowienie służebności przesyłu (niezależnie czy będące wynikiem zgodnej umowy, czy też prawo kształtującego orzeczenia sądu) nie oznacza, że operator sieci może dowolnie korzystać z nieruchomości. Jego działania muszą mieścić się w granicach określonych w umowie lub orzeczeniu sądu.
Służebność przesyłu – w jaki sposób operator sieci może korzystać z nieruchomości?
Podstawowym obowiązkiem operatora sieci jest korzystanie z nieruchomości w sposób jak najmniej uciążliwy dla właściciela. Przedsiębiorstwo przesyłowe nie może korzystać z gruntu w sposób dowolny, lecz wyłącznie w zakresie wynikającym z treści ustanowionej służebności. Oznacza to, że wszelkie działania takie jak konserwacja, naprawa, modernizacja czy usuwanie awarii urządzeń powinny odbywać się w granicach określonych w umowie lub orzeczeniu sądu ustanawiającym służebność przesyłu. Operator sieci nie ma prawa rozszerzać zakresu korzystania z nieruchomości ponad to, co zostało ustalone, chyba że uzyska zgodę właściciela albo zostanie ustanowiona nowa służebność przesyłu.
Dodatkowo ważnym obowiązkiem operatora jest naprawienie szkód powstałych w związku z wykonywaniem służebności przesyłu. Odpowiedzialność przedsiębiorstwa przesyłowego opiera się w tym zakresie na ogólnych zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej.
Czy za ustanowienie służebności przesyłu należy się wynagrodzenie?
Istotnym elementem relacji między operatorem, a właścicielem nieruchomości jest obowiązek zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Wynagrodzenie to może mieć charakter jednorazowy albo okresowy – stanowi ono rekompensatę za ograniczenie prawa własności. Ustalając wysokość wynagrodzenia w praktyce bierze się pod uwagę między innymi stopień ingerencji w nieruchomość, powierzchnię pasa eksploatacyjnego oraz wpływ infrastruktury przesyłowej na możliwość korzystania z działki.
Na kim spoczywa obowiązek utrzymania infrastruktury sieci przesyłowej w należytym stanie?
To operator sieci ma obowiązek utrzymywania urządzeń przesyłowych w należytym stanie technicznym. Obejmuje to zarówno bieżącą konserwację, jak i usuwanie awarii czy modernizację infrastruktury. Przedsiębiorstwo przesyłowe jest zobowiązane do podejmowania działań zapewniających bezpieczeństwo zarówno samej infrastruktury, jak i osób korzystających z nieruchomości.
Czy operator sieci ma obowiązek utrzymywać urządzenia przesyłowe w należytym stanie?
Warto dodać, że przedsiębiorstwo przesyłowe powinno poinformować właściciela nieruchomości o planowanych pracach, które będą wiązały się z utrzymaniem sieci przesyłowej w należytym stanie. Dotyczy to w szczególności prac modernizacyjnych lub remontowych, które mogą powodować czasowe utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości. Chociaż w przypadku awarii możliwe jest podjęcie natychmiastowych działań bez wcześniejszego zawiadomienia, to jednak w zwykłych okolicznościach przyjmuje się, że właściciel powinien zostać uprzedzony o planowanych remontach i modernizacjach.
Wspomnieć wreszcie należy, że jeżeli w trakcie wykonywania czynności związanych z obsługą urządzeń przesyłowych doszło do naruszenia struktury gruntu, zniszczenia ogrodzenia lub innej ingerencji w zagospodarowanie działki, przedsiębiorstwo powinno usunąć skutki tych działań. W praktyce oznacza to na przykład odtworzenie nawierzchni, wyrównanie terenu czy ponowne obsianie trawnika.
Służebność przesyłu – dlaczego warto przeanalizować zakres obowiązków operatora sieci?
Operator sieci posiada określone uprawnienia wynikające ze służebności przesyłu, jednak są one ściśle ograniczone przepisami prawa oraz postanowieniami umowy z właścicielem nieruchomości. Do jego podstawowych obowiązków należy korzystanie z nieruchomości w sposób nieprzekraczający zakresu służebności przesyłu, wypłata wynagrodzenia za korzystanie z gruntu czy też utrzymanie infrastruktury przesyłowej w należytym stanie technicznym.
Po przełomowym wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 10/16 z dnia 2 grudnia 2025 r. właściciele działek uzyskali dodatkowe narzędzia do ochrony swoich praw. Dlatego w przypadku wątpliwości dotyczących zakresu służebności czy ewentualnych roszczeń warto skonsultować swoją sytuację z profesjonalnym doradcą prawnym, takim jak Kancelaria de Ostoja Starzewski – Petka i Wspólnicy, która specjalizuje się w sprawach związanych z prawem nieruchomości i infrastrukturą przesyłową.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy operator sieci może wejść na działkę bez zgody właściciela?
Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu musi liczyć się z tym, że operator sieci będzie wchodził na teren działki w celu konserwacji, naprawy lub modernizacji urządzeń. Powinno to jednak odbywać się w zakresie wynikającym z ustanowionej służebności. W wielu sytuacjach przedsiębiorstwo informuje właściciela wcześniej o planowanych pracach, natomiast w przypadku awarii możliwe jest podjęcie działań niezwłocznie.
Czy właściciel działki może domagać się wynagrodzenia za służebność przesyłu?
Tak. Właściciel nieruchomości ma prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Wysokość wynagrodzenia może zostać ustalona w drodze umowy z przedsiębiorstwem przesyłowym, a w przypadku braku porozumienia może zostać określona przez sąd.
Materiał został przygotowany przez ekspertkę Annę Czarnecką