24 października 2024 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał przełomowy wyrok w sprawie C-347/23 dotyczący Kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich na zakup mieszkań, a następnie wynajmowali je. Wyrok ten jest istotny, ponieważ wyznacza granice między działalnością gospodarczą a statusem konsumenta w kontekście najmu nieruchomości. Co najważniejsze dla Kredytobiorców, TSUE podkreślił, że Frankowicz wynajmujący mieszkanie to równiż konsument.
Wynajem mieszkań a definicja konsumenta
Sprawa, która doprowadziła do orzeczenia TSUE, trafiła do Trybunału z inicjatywy Sądu Okręgowego w Warszawie. Para Kredytobiorców zaciągnęła w 2008 roku kredyt hipoteczny we frankach na zakup mieszkania pod wynajem. W 2019 roku spłacili zobowiązanie i sprzedali mieszkanie, a teraz domagają się od banku unieważnienia umowy z powodu nieuczciwych warunków kredytowych.
Kluczową kwestią w sprawie było to, czy takie osoby mogą być uznane za konsumentów, mimo że wynajmowali zakupioną nieruchomość. Zgodnie z dyrektywą UE, konsument to osoba, która działa w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą, a więc korzysta z ochrony prawnej w umowach konsumenckich.
Przełomowy wyrok TSUE: Frankowicze wynajmujący mieszkanie nie muszą się obawiać banków
Pochylając się nad sprawą C-347/23 Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że zakup mieszkania na wynajem niekoniecznie eliminuje status konsumenta, jeśli wynajem ma charakter incydentalny, a nie profesjonalny. TSUE podkreślił, że Kredytobiorcy nie prowadzili zorganizowanej działalności zarobkowej w zakresie wynajmu nieruchomości zakupionej na kredyt frankowy. Użyczenie mieszkania miało na celu jedynie pokrycie rat kredytowych, co oznacza, że było to związane z potrzebami prywatnymi, a nie działalnością gospodarczą.
Według orzeczenia, granica między konsumentem a przedsiębiorcą opiera się na tym, czy działania danej osoby mają charakter stały i zorganizowany. W przypadku Frankowiczów wynajmujących mieszkanie w celu spłaty kredytu, działalność taka nie nosi znamion profesjonalnej działalności gospodarczej. TSUE wskazał, że osoby te wciąż mogą być uznane za konsumentów i korzystać z odpowiednich praw w kontekście umów kredytowych.
TSUE C-347/23: Konsekwencje wyroku dla Frankowiczów
Wyrok TSUE C-347/23 otwiera nowe możliwości dla Frankowiczów wynajmujących mieszania zakupione na kredyt. Co istotne, nadal mają prawo ubiegać się o unieważnienie nieuczciwych umów kredytowych, a bank nie ma możliwości podważania ich statusu konsumenta. Mimo, że ostateczne rozstrzygnięcie będzie należało do polskich sądów, wyrok daje nadzieję tym, którzy korzystają z wynajmu mieszkań jedynie w celach spłaty kredytów, a nie jako formy regularnej działalności gospodarczej.
Wyrok TSUE z 24 października 2024 roku w sprawie Frankowiczów wynajmujących mieszkania dla portalu biznes.interia.pl komentuje adwokat Sebastian de Ostoja-Starzewski.
TSUE odpowiedział na pytanie w przypadku Kredytobiorcy, który nie prowadził zorganizowanej działalności gospodarczej, która polega na regularnym wynajmie nieruchomości. Jest to inna sytuacja niż przedsiębiorca, który taką działalność prowadzi. Zgodnie z przedmiotowym wyrokiem tacy Kredytobiorcy będą traktowani jak konsumenci, zakupili bowiem nieruchomość jako prywatna inwestycja i zabezpieczenie w przyszłości. Jeżeli takich mieszkań Kredytobiorca będzie posiadał więcej, to Sąd będzie badał indywidualnie w konkretnej sprawie czy przysługuje mu status konsumencki.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej po raz kolejny stanął po stronie Frankowiczów, potwierdzając ich prawo do ochrony konsumenckiej. W wyroku z 24 października 2024 roku, dotyczącym sprawy C-347/23, TSUE podkreślił, że wynajmowanie nieruchomości zakupionej na kredyt frankowy nie pozbawia kredytobiorców statusu konsumenta, jeśli wynajem nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej. To kolejny przełomowy krok, który wzmacnia pozycję Frankowiczów w walce z nieuczciwymi zapisami umów kredytowych i ogranicza możliwości banków do podważania ich praw.