Zakup własnego mieszkania to jedna z ważniejszych, życiowych decyzji. Niestety, coraz częściej okazuje się, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż ta, która została określona w umowie zawieranej z deweloperem. To sytuacja, która może prowadzić do powstania roszczeń wobec dewelopera, przez co wymaga podjęcia odpowiednich kroków prawnych. W artykule wyjaśnimy czym jest zawyżony metraż mieszkania, jakie normy regulują sposób pomiaru powierzchni użytkowej oraz jakie prawa przysługują nabywcy względem dewelopera w przypadku wykrycia niezgodności w metrażu mieszkania.
Gdzie szukać informacji o metrażu mieszkania w umowie z deweloperem?
Informacji o metrażu mieszkania należy szukać w prospekcie informacyjnym oraz w umowie zawieranej z deweloperem. Umowa deweloperska zawiera zapisy dotyczące określenia powierzchni użytkowej mieszkania (w tym powierzchni i układu pomieszczeń oraz standardu wykończenia), a także wskazuje, w jaki sposób dokonany zostanie pomiar powierzchni użytkowej mieszkania. Umowa deweloperska w zakresie, w którym zawiera zapisy dotyczące sposobu pomiaru powierzchni użytkowej powinna przedstawiać podstawowe zasady dokonywania pomiaru, które opisane są przez rozporządzenie oraz normę branżową. Cześć umowy zawierająca zapis dotyczący pomiaru powierzchni użytkowej jest kluczowa, aby, ocenić, czy nie mamy do czynienia z zawyżonym metrażem mieszkania.
Prospekt informacyjny jest pierwszym dokumentem, z którego nabywca może pozyskać informacje dotyczące sposobu liczenia powierzchni użytkowej. Prospekt informacyjny to dokument wydawany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży, czyli w praktyce przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.
Czym jest zawyżony metraż mieszka?
Zawyżony metraż mieszkania to sytuacja, w której deweloper podaje w umowie powierzchnię większą niż faktyczna powierzchnia użytkowa mieszkania. Bardzo często zawyżony metraż mieszkania wynika z wliczenia przez deweloperów powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu mieszkania, co jest nieprawidłowe.
Tymczasem zasady obliczania powierzchni użytkowej są ściśle określone. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Polską Normą PN-ISO 9836, do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni zajętej przez ściany działowe.
Obecnie obowiązującą normą jest PN-ISO 9836:2022-07, wprowadzona w lipcu 2022 r., natomiast w starszych inwestycjach mogą mieć zastosowanie wcześniejsze wersje normy – z 2015 lub 1997 roku. O tym, która norma obowiązuje, decyduje data uzyskania pozwolenia na budowę.
Oznacza to, że jeśli deweloper obliczył powierzchnię w sposób sprzeczny z aktualną normą, a następnie sprzedał mieszkanie jako większe, niż jest w rzeczywistości, ponosi odpowiedzialność z tytułu nienależytego wykonania umowy.
Co zrobić, gdy deweloper zawyżył metraż mieszkania?
Jeżeli po dokonaniu pomiaru okaże się, że rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż ta wskazana w dokumentach, nabywca ma pełne prawo do podjęcia kroków prawnych.
Przede wszystkim należy zebrać dokumentację: umowę deweloperską, prospekt informacyjny oraz niezależny pomiar powierzchni użytkowej wykonany przez eksperta. Następnie można skierować do dewelopera wezwanie do zapłaty, powołując się na przepisy art. 471 Kodeksu cywilnego, który reguluje odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Kupujący może żądać odszkodowania, obejmującego różnicę w wartości mieszkania wynikającą z mniejszej powierzchni użytkowej, albo domagać się obniżenia ceny lokalu. W przypadku, gdy deweloper nie uzna roszczeń dobrowolnie, pozostaje droga sądowa – wówczas dobrze przygotowana dokumentacja techniczna i prawna ma kluczowe znaczenie.
Jakie roszczenia przysługują nabywcy przy zawyżonym metrażu mieszkania?
Zgodnie z art. 471 k.c., deweloper odpowiada wobec nabywcy za każdą szkodę wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
W praktyce w przypadku zawyżonego metrażu mieszkania nabywcy przysługują dwa główne roszczenia:
- roszczenie o odszkodowanie – obejmujące różnicę między wartością mieszkania wynikającą z umowy a jego faktyczną wartością po pomiarze,
- roszczenie o obniżenie ceny, jeśli kupujący wciąż spłaca kredyt lub nie chce toczyć długiego procesu o odszkodowanie.
W obu przypadkach kluczowe znaczenie ma udokumentowanie różnicy w powierzchni i wskazanie, która norma pomiaru została zastosowana przez dewelopera.
Jak dochodzić swoich praw przy zawyżonym metrażu mieszkania?
Jeśli rzeczywista powierzchnia Twojego mieszkania jest mniejsza niż ta wskazana w umowie deweloperskiej, możesz domagać się odszkodowania. Warto wówczas skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić, czy doszło do naruszenia praw kupującego i jakie kroki można podjąć wobec dewelopera. W wielu przypadkach konieczne będzie dokonanie analizy umowy zawieranej z deweloperem i zlecenie niezależnego pomiaru powierzchni użytkowej przez uprawnionego geodetę, aby uzyskać rzetelny dowód na różnicę w metrażu. Jeśli powierzchnia Twojego mieszkania została zawyżona skontaktuj się z Kancelarią de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy, a kancelaria pomoże określić Ci, czy Twoje prawa zostały naruszone
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy do powierzchni użytkowej lokalu powinna być wliczana powierzchnia pod ściana działową?
Nie, przepisy rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz właściwa norma wskazują, że nie jest możliwe wliczania do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych powierzchni zajętej przez tzw. ścianki działowe.
Czy mogę domagać się odszkodowania w przypadku zawyżonego metrażu mieszkania?
Tak, w przypadku, gdy okaże się, że rzeczywista powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż ta określona w umowie deweloperskiej, nabywca ma prawo domagać się stosownego odszkodowania lub obniżenia ceny lokalu.