Kupno mieszkania od dewelopera to dla wielu osób jedna z najważniejszych życiowych decyzji. Nabywcy oczekują, że nowy lokal będzie wykonany zgodnie z umową deweloperską, bez usterek, w uzgodnionym standardzie i oddany w terminie. Zdarza się jednak, że rzeczywistość odbiega od tych oczekiwań, a podczas odbioru pojawiają się wady, natomiast deweloper zwleka z ich naprawą. W takich sytuacjach nabywcy zastanawiają się, czy mogą odstąpić od umowy deweloperskiej i odzyskać wpłacone środki.
W niniejszym artykule wyjaśniamy, kiedy odstąpienie jest możliwe, jakie warunki trzeba spełnić i jakie skutki prawne pociąga za sobą takie rozwiązanie.
Co reguluje umowa deweloperska?
Przed przejęciem mieszkania na własność zawierana jest umowa deweloperska. Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę już po zakończeniu budowy. Umowa deweloperska zawiera postanowienia opisujące przedmiot umowy, w tym powinna zawierać określenie powierzchni użytkowej mieszkania, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakres i standard pracy wykończeniowych do wykonania których deweloper się zobowiązał.
Jeśli mieszkanie nie zostało wykonane zgodnie z projektem, standardem wykończenia i obowiązującymi normami technicznymi, a to spowodowało zaistnienie wad istotnych w mieszkaniu, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.
Czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej to jedno z najpoważniejszych uprawnień nabywcy, a skorzystać z niego można gdy, deweloper nie usunie wady istotnej mieszkania i w przypadku gdy, rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej mieszkania.
Czym jest wada istotna?
Wada istotna to taka, która uniemożliwia prawidłowe korzystanie z mieszkania lub czyni je niezgodnym z przeznaczeniem (np. poważne pęknięcia konstrukcyjne, znaczna różnica metrażu, nieszczelne instalacje). Za istotne najczęściej uznaje się:
- pęknięcia konstrukcyjne ścian lub stropów,
- poważne nieszczelności instalacji wodnej, elektrycznej lub gazowej,
- błędy konstrukcyjne wpływające na bezpieczeństwo,
- znaczną różnicę metrażu (zazwyczaj powyżej 2%),
- wadliwe wykonanie izolacji powodujące zawilgocenie lokalu.
Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe w sytuacji, gdy podczas odbioru mieszkania nabywca stwierdzi istnienie wady istotnej, a deweloper mimo uznania jej zasadności nie usunie jej w wymaganym terminie. Jeżeli deweloper potwierdzi istnienie wady, lecz nie doprowadzi mieszkania do stanu zgodnego z umową, nabywca powinien wezwać go do jej usunięcia, wyznaczając dodatkowy termin. Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy wada nie została usunięta w ustawowym terminie 30 dni od dnia odbioru mieszkania.
Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje również wtedy, gdy deweloper odmówi uznania wady za istotną i jednocześnie odmówi jej naprawy. W takiej sytuacji strony powinny przeprowadzić ponowny odbiór mieszkania, wyznaczając drugi termin. Do tego momentu deweloper ma możliwość usunięcia zgłoszonych nieprawidłowości. Jeżeli jednak do naprawy nie dojdzie, nabywca może odmówić odbioru lokalu. Odmowa ta powinna zostać poparta opinią rzeczoznawcy budowlanego, który potwierdzi istnienie wady istotnej.
Warto również pamiętać, że wady ujawnione po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania, lecz przed zawarciem umowy przenoszącej własność, nadal mogą być zgłaszane deweloperowi. Na gruncie umowy deweloperskiej deweloper pozostaje wówczas zobowiązany do ich usunięcia, a nabywca zachowuje swoje uprawnienia wynikające z przepisów prawa.
Jak wygląda procedura odstąpienia od umowy deweloperskiej?
Procedura odstąpienia od umowy deweloperskiej rozpoczyna się od ujawnienia wady mieszkania i odpowiedniego jej udokumentowania. Nabywca powinien zgromadzić wszelkie materiały potwierdzające istnienie wady, takie jak zdjęcia, nagrania wideo, protokół odbioru mieszkania, ekspertyza techniczna rzeczoznawcy budowlanego oraz korespondencja prowadzona z deweloperem. Kolejnym krokiem jest formalne wezwanie dewelopera do usunięcia wady w wyznaczonym terminie, najlepiej w formie pisemnej. Jeżeli deweloper nie podejmie działań albo wykonane naprawy okażą się nieskuteczne, nabywca powinien wyznaczyć dodatkowy termin, jednocześnie informując o możliwości odstąpienia od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej musi mieć formę pisemną i zawierać precyzyjny opis wad oraz jednoznaczne wskazanie woli rozwiązania umowy. Po skutecznym odstąpieniu od umowy strony są zobowiązane do wzajemnego zwrotu spełnionych świadczeń – nabywca odzyskuje wpłacone środki, a deweloper ponownie staje się właścicielem lokalu.
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej – kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika?
W przypadku gdy, wady mieszkania nie zostały usunięte przez dewelopera, pomimo, wezwania dewelopera do usunięcia wad, nabywca może złożyć oświadczenie o odstąpieniu. Pomimo, że elementy oświadczenia o odstąpieniu zostały wskazane powyżej, to warto skorzystać z pomocy prawników i skonsultować treść odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Skorzystanie z pomocy prawników z kancelarii prawnej w Rzeszowie – de Ostoja – Starzewski Petka i Wspólnicy pomoże uniknąć błędów formalnych i w jasny sposób wyrazić swoje stanowisko wobec dewelopera.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy mogę odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu istotnych wady mieszkania?
Tak, odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwie w przypadku zaistnienia istotnych wady mieszkania.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej możliwie jest gdy, podczas odbioru mieszkania nabywca zgłosi wadę mieszkania, a deweloper zgodził się z opinią nabywcy i uznał wadę za istotną, jednak jej nie usunął. Ponadto, odstąpienie jest możliwe gdy, deweloper odmówił uznania wady za istotną, a tym samym odmówił wykonania naprawy. Zanim nabywca odstąpi od umowy, strony umowy muszą dokonać ponownego odbioru wyznaczając drugi termin odbioru. Jeśli wada nie został usunięta nabywca może odmówić odbioru mieszkania. Odmowa odbioru powinna być poparta opinią rzeczoznawcy budowlanego, który w opinii opisze istnienie wady istotnej.
Czy przed odstąpieniem od umowy można skorzystać z innych uprawnień?
Tak, przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne można skorzystać z innych rozwiązań takich jak:
- obniżenie ceny nieruchomości,
- usunięcie wad w ramach rękojmi,
- wykonanie naprawy na koszt dewelopera,
- odszkodowanie za opóźnienie lub usterki.
Materiał przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką.