Pęknięcia na ścianach, zawilgocony fundament, nieszczelny dach te wady budowlane ujawniają się często dopiero po odbiorze domu lub mieszkania, gdy emocje związane z przeprowadzką już opadły. Według szacunków branżowych nawet co trzeci odbiór nieruchomości w Polsce kończy się spisaniem listy usterek. Wielu inwestorów nie wie jednak, że ma prawo żądać ich usunięcia, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpienia od umowy.
Sprawdź, jak krok po kroku dochodzić roszczeń z tytułu wad budowlanych od wykonawcy lub dewelopera działającego w Rzeszowie i okolicach.
Wady budowlane – czego można żądać od wykonawcy?
Jeżeli inwestor zlecił firmie budowlanej wykonanie domu, zastosowanie mają przepisy o umowie o roboty budowlane. Art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego odsyła w zakresie rękojmi za wady budowlane wykonanego obiektu do regulacji umowy o dzieło, a art. 638 § 1 k.c. dalej do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. W praktyce oznacza to możliwość żądania usunięcia wady, a w odpowiednich przypadkach również obniżenia wynagrodzenia lub odstąpienia od umowy.
Jeżeli wada budowlana spowoduje dodatkową szkodę, inwestor może oprzeć roszczenie także na art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik odpowiada za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże okoliczności zwalniające go z odpowiedzialności.
Przykład: wykonawca źle wykonał izolację fundamentów. Po dwóch latach w piwnicy pojawiła się wilgoć, a koszt odkopania ścian, wykonania izolacji i odtworzenia terenu wynosi 45 000 zł. Roszczenie może wtedy obejmować nie tylko samą naprawę, lecz zależnie od okoliczności – również koszty szkód będących następstwem wadliwych robót budowlanych, np. zniszczonych wykończeń piwnicy.
Wady budowlane przy odbiorze od dewelopera – protokół, terminy i wada istotna
Przy odbiorze lokalu lub domu od dewelopera kluczowe znaczenie ma art. 41 ustawy deweloperskiej. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca wpisuje stwierdzone wady budowlane – nie warto podpisywać dokumentu z ogólną adnotacją „odebrano bez zastrzeżeń”, jeśli widoczne są pęknięcia, zawilgocenia czy wadliwa stolarka.
Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu, aby poinformować, czy wady uznaje, a brak odpowiedzi w tym terminie oznacza ich milczące uznanie. Uznane wady budowlane powinien usunąć w ciągu 30 dni; jeśli mimo staranności nie zdąży, może wskazać inny termin z uzasadnieniem, a po jego upływie nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Szczególne zasady dotyczą wady istotnej, czyli takiej, która uniemożliwia normalne i bezpieczne korzystanie z nieruchomości np. poważne zawilgocenie konstrukcji czy wada stropu. Jeśli deweloper odmówi uznania takiej wady w protokole, nabywca może odmówić odbioru.
Przy ponownym sporze potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego, o którą nabywca powinien wystąpić w ciągu miesiąca; jeśli potwierdzi ona istotną wadę budowlaną, koszty opinii ponosi deweloper, a nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od umowy.
Wada ujawniła się po odbiorze – czy nadal można ją zgłosić?
Tak. Jeśli wada budowlana powstanie między odbiorem a przeniesieniem własności, stosuje się odpowiednio te same terminy 14 i 30 dni, liczone od dnia jej zgłoszenia (art. 41 ust. 19 ustawy deweloperskiej).
Po przeniesieniu własności zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi – od 9 września 2025 r. wynika to wprost z art. 41a ustawy deweloperskiej, dodanego niedawną nowelizacją. Ważna uwaga: przepis ten obejmuje umowy przenoszące własność zawarte od tej daty.
Jeśli akt notarialny podpisałeś wcześniej, sytuacja może być bardziej złożona. Niewątpliwą podstawą roszczeń pozostaje art. 471 k.c., a to, czy dodatkowo można powołać się na rękojmię w drodze analogii, było przedmiotem rozbieżności w orzecznictwie sprzed nowelizacji. Taki przypadek zawsze wymaga indywidualnej oceny prawnika, ponieważ od wyboru właściwej podstawy prawnej zależy zakres roszczenia.
Rękojmia czy gwarancja – co wybrać?
Rękojmia wynika wprost z ustawy i przysługuje niezależnie od zapisów umowy. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. odpowiedzialność z jej tytułu za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania.
Gwarancja jest natomiast dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy lub dewelopera, którego zakres określa dokument gwarancyjny. Firmy w Rzeszowie oferują zwykle 2-5 lat na wybrane elementy, np. dach czy instalacje.
W przypadku wad budowlanych warto więc sprawdzić zarówno zapisy dotyczące rękojmi, jak i warunki gwarancji. Korzystanie z gwarancji nie wyłącza uprawnień z rękojmi można wybrać podstawę korzystniejszą, a nawet dochodzić roszczeń z obu tytułów jednocześnie.
Wady budowlane a dokumentacja – dlaczego dowody są tak ważne?
Sąd nie oceni wady budowlane „na oko”, potrzebuje dowodów potwierdzających jej istnienie, przyczynę i zakres. Najważniejsze dokumenty i materiały to:
- protokół odbioru z dokładnym opisem usterek,
- dokumentacja fotograficzna z dnia ujawnienia wady budowlanej,
- korespondencja z wykonawcą lub deweloperem,
- opinia prywatnego rzeczoznawcy,
- umowa i dokumentacja techniczna nieruchomości,
- kosztorysy napraw i faktury dokumentujące poniesione wydatki.
W sporach o wyższej wartości niemal zawsze konieczne jest powołanie biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Im wcześniej rozpocznie się dokumentowanie wad budowlanych, tym trudniej wykonawcy zakwestionować jej istnienie lub przypisać ją niewłaściwej eksploatacji budynku przez inwestora.
Co dalej, gdy spór trafia do sądu?
Jeśli negocjacje polubowne zawiodą, pozostaje pozew przed sądem powszechnym. W Rzeszowie spór rozpatrywany jest przez Sąd Rejonowy lub Okręgowy, zależnie od wartości sporu. W razie wygranej koszty procesu i opinii biegłego zwraca strona przegrana. Prowadzenie takiej sprawy samodzielnie niesie ryzyko błędów formalnych, które mogą zamknąć drogę do odszkodowania, dlatego warto powierzyć ją prawnikowi już na etapie zbierania dowodów, a nie dopiero po złożeniu pozwu.
Jeśli w Twoim domu lub mieszkaniu w Rzeszowie pojawiły się wady budowlane, a wykonawca lub deweloper nie reaguje na zgłoszenia, skontaktuj się z kancelarią de Ostoja-Starzewki, Petka i Wspólnicy. Przeanalizujemy dokumentację, ocenimy szanse na dochodzenie roszczeń i poprowadzimy sprawę od wezwania do usunięcia wady, aż po ewentualny proces sądowy.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Ile czasu mam na zgłoszenie wad budowlanych deweloperowi?
Rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania lokalu lub budynku. Wadę budowlana warto zgłosić niezwłocznie po jej wykryciu, pisemnie, aby uniknąć zarzutu przyczynienia się do zwiększenia szkody.
Co zrobić, gdy deweloper ignoruje zgłoszenie reklamacyjne?
Brak odpowiedzi w ustawowym terminie 14 dni oznacza uznanie wad budowlanych. Jeśli mimo to deweloper nie reaguje, można wystosować ostateczne wezwanie, skorzystać z wykonania zastępczego lub skierować sprawę do sądu.
Czy mogę żądać odszkodowania za koszty wynajmu innego mieszkania podczas naprawy wad?
Tak, jeśli wady budowlane uniemożliwiają bezpieczne zamieszkiwanie w lokalu, można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, w tym uzasadnionych kosztów najmu lokalu zastępczego na czas napraw.