Dokładne określenie powierzchni użytkowej lokalu ma kluczowe znaczenie przy zakupie mieszkania od dewelopera. Metraż wpływa bezpośrednio na cenę nieruchomości, jej wartość rynkową oraz możliwość dalszego wykorzystania lokalu. Jeżeli po odbiorze mieszkania okaże się, że rzeczywista powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż ta wskazana w umowie deweloperskiej, nabywca może mieć do czynienia z tzw. zaniżonym metrażem mieszkania. W takiej sytuacji możliwe jest wystąpienie wobec dewelopera z roszczeniem finansowym, w tym skierowanie wezwania dewelopera do zapłaty.
W niniejszym artykule wyjaśniamy, kiedy metraż mieszkania uznaje się za zaniżony, jakie znaczenie mają zapisy umowy deweloperskiej oraz w jaki sposób skutecznie dochodzić roszczeń wobec dewelopera.
Kiedy mamy do czynienia z zaniżonym metrażem mieszkania?
O zaniżonym metrażu mieszkania można mówić wówczas, gdy faktyczna powierzchnia użytkowa lokalu jest mniejsza niż powierzchnia wskazana w prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej. Różnica ta nie wynika z dopuszczalnych tolerancji pomiarowych, lecz z nieprawidłowego obliczenia powierzchni przez dewelopera.
W praktyce najczęstszą przyczyną zaniżonego metrażu jest błędne zaliczenie do powierzchni użytkowej elementów, które zgodnie z przepisami i normami nie powinny być do niej wliczane, takich jak trwałe ściany działowe, piony instalacyjne czy inne stałe przegrody. W efekcie nabywca płaci cenę za metraż, którego w rzeczywistości nie otrzymał.
Jak umowa deweloperska reguluje metraż mieszkania?
Umowa deweloperska powinna w sposób jednoznaczny określać powierzchnię użytkową mieszkania oraz wskazywać metodę jej obliczania. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, powierzchnia użytkowa lokalu powinna być ustalana zgodnie z rozporządzeniem dotyczącym zakresu i formy projektu budowlanego oraz właściwą normą techniczną. Aktualnie obowiązującą normą jest PN-ISO 9836:2022-07.
To właśnie część umowy deweloperskiej dotycząca sposobu pomiaru powierzchni ma kluczowe znaczenie przy ocenie, czy doszło do zaniżenia metrażu mieszkania. Jeżeli deweloper zobowiązał się do stosowania konkretnej normy, a rzeczywisty pomiar wykonany zgodnie z tą normą wykazuje mniejszą powierzchnię, nabywca zyskuje podstawę do dochodzenia roszczeń.
Warto również pamiętać, że informacja o powierzchni użytkowej lokalu znajduje się w dokumentacji powykonawczej sporządzanej po zakończeniu robót budowlanych. Wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy deweloper składa oświadczenie kierownika budowy, w którym potwierdza zgodność wykonania obiektu z projektem oraz dokonanie pomiaru powierzchni użytkowej. Analiza tej dokumentacji pozwala zweryfikować, jaki metraż został formalnie zadeklarowany.
Dla własnego bezpieczeństwa nabywcy często decydują się na zlecenie niezależnego pomiaru powierzchni użytkowej inżynierowi budownictwa lub geodecie. Taki pomiar może stanowić istotny dowód w ewentualnym sporze z deweloperem.
Zaniżony metraż mieszkania a wezwanie dewelopera do zapłaty
Jeżeli ustalono, że rzeczywisty metraż mieszkania jest mniejszy niż metraż umówiony, nabywca ma prawo skierować wezwanie dewelopera do zapłaty. Wezwanie to może dotyczyć zwrotu części ceny zapłaconej za mieszkanie albo zapłaty odszkodowania odpowiadającego wartości brakującej powierzchni.
W treści wezwania do zapłaty należy powołać się na konkretną umowę deweloperską, wskazując jej numer, datę zawarcia oraz strony umowy. Konieczne jest także opisanie stanu faktycznego, czyli porównanie metrażu umówionego z metrażem rzeczywistym, popartego wynikami pomiaru. Następnie należy wskazać kwotę dochodzoną od dewelopera, najczęściej obliczoną jako iloczyn brakujących metrów kwadratowych i ceny jednego metra kwadratowego określonej w umowie.
Wezwanie dewelopera do zapłaty powinno również zawierać wyraźnie określony termin spełnienia świadczenia. Jeżeli deweloper nie spełni żądania w wyznaczonym terminie, nabywca może rozważyć skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Warto podkreślić, że podjęcie próby ugodowego rozwiązania sporu, w tym wysłanie wezwania do zapłaty, jest co do zasady wymagane przed wniesieniem pozwu.
Co zrobić, gdy metraż mieszkania jest zaniżony?
Jeżeli po odbiorze lokalu okaże się, że metraż mieszkania jest zaniżony w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie deweloperskiej, nabywca nie pozostaje bez ochrony prawnej. Może on wystąpić wobec dewelopera z roszczeniem o rozliczenie ceny lub zapłatę odszkodowania, a pierwszym krokiem w tym kierunku jest zazwyczaj wezwanie dewelopera do zapłaty.
W takich sprawach kluczowe znaczenie ma analiza umowy deweloperskiej, dokumentacji powykonawczej oraz wykonanie rzetelnego, niezależnego pomiaru powierzchni użytkowej. Ze względu na stopień skomplikowania zagadnienia warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w sporach z deweloperami, który pomoże ocenić zasadność roszczeń i dobrać właściwą strategię działania.
Jeżeli podejrzewasz, że powierzchnia Twojego mieszkania została zaniżona, skontaktuj się z Kancelarią de Ostoja-Starzewski, Petka i Wspólnicy. Pomożemy ustalić, czy doszło do naruszenia Twoich praw i jakie kroki prawne możesz podjąć wobec dewelopera.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Kiedy można mówić o zaniżonym metrażu mieszkania?
O zaniżonym metrażu mieszkania można mówić gdy, rzeczywisty metraż mieszkania jest mniejszy niż metraż umówiony i ustalony przy zawarciu umowy deweloperskiej. Informacje o umówionym metrażu mieszkania znajdują się w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Niekiedy metraż umówiony jest większy niż rzeczywisty metraż mieszkania oddanego nabywcy. Celem porównania obu powierzchni tj. umówionej i rzeczywistej, warto wrócić do treści umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego oraz dokonać prywatnego pomiaru przy pomocy specjalisty, bowiem do powierzchni użytkowej mieszkania nie powinna być wliczana powierzchnia zajmowana przez m.in. trwałe przegrody (trwałe ściany) czy skosy.
Czy mogę wezwać dewelopera do zapłaty w przypadku gdy, rzeczywisty metraż mieszkania jest zaniżony?
Tak. W przypadku gdy, metraż mieszkania jest zaniżony w stosunku do metrażu umówionego można wezwać dewelopera do zapłaty kwoty wpłaconej przez nabywcę, ponad kwotę odpowiadającą cenie rzeczywistej powierzchni użytkowej. Podsumowując, można wezwać dewelopera do zapłaty kwoty odpowiadającej kwocie wyliczonej poprzez iloczyn brakujących m2 i ceny za m2.
Skierowanie wezwania do zapłaty to najprostszy sposób rozliczenia się z deweloperem. Podstawą roszczeń skierowanych względem dewelopera mogą być zapisy umowy deweloperskiej o karze umownej, jeśli takie zostały zawarte w umowie deweloperskiej. Podstawą roszczeń mogą być także przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia czy rękojmi i przepisy tzw. ustawy deweloperskiej. Niekiedy możliwie będzie także odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Materiał przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką