Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera na etapie realizacji inwestycji, nabywcy z niecierpliwością oczekują na zakończenie budowy i odbiór mieszkania. Niestety w praktyce coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których deweloper nie dotrzymuje terminu podpisania aktu przeniesienia własności lokalu i dochodzi do opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkania.
Warto pamiętać, że deweloper jest zobowiązany do wykonania umowy w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jeżeli dochodzi do opóźnień, kupujący może dochodzić swoich praw, w tym żądać odszkodowania, kar umownych, a w określonych przypadkach nawet odstąpić od umowy. Kluczowe znaczenie ma jednak analiza zapisów umowy deweloperskiej oraz ustalenie, czy opóźnienie rzeczywiście nastąpiło.
W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest przeniesienie własności, kiedy dochodzi do opóźnienia w przeniesieniu własności, jakie prawa przysługują nabywcy oraz jakie kroki warto podjąć, aby skutecznie dochodzić swoich praw w przypadku opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkania.
Czym jest przeniesienie własności mieszkania?
Przeniesienie własności mieszkania następuje poprzez zawarcie umowy przewłaszczającej, czyli przenoszącej własność mieszkania. Umowa przenosząca własność mieszkania zawierana jest pomiędzy nabywcą a deweloperem. Umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego, a wpis prawa własności nowego nabywcy zamieszczany jest w księdze wieczystej.
Czy umowa deweloperska musi wskazywać konkretny termin przeniesienia własności mieszkania?
Zawarcie umowy przewłaszczającej jest wynikiem zawartej wcześniej umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska powinna jasno określać termin w jakim nastąpi przeniesienie własności mieszkania. Zapis dotyczący terminu przeniesienia własności mieszkania powinien zawierać konkretną datę, a data ta powinna zostać określona ze znacznym (wielomiesięcznym) wyprzedzeniem (tak aby, ocenić czy doszło do opóźnienia w przeniesieniu własności). Termin przeniesienia własności mieszkania nie może zostać określony w sposób ogólny lub z odniesieniem do zdarzenia którego, data także nie jest znana.
Dodać należy, że przepisy ustawy deweloperskiej nie przewidują jaki powinien być czas pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej, a terminem zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania. Natomiast, postanowienia dopuszczające możliwość przesunięcia terminu zawarcia umowy przenoszącej własność z powodów powstałych z przyczyn leżących po stronie dewelopera, za które to przesunięcia ponosi on odpowiedzialność mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne.
Kiedy dochodzi do opóźnienia przeniesienia własności mieszkania?
Opóźnienie występuje wtedy, gdy deweloper nie podpisuje aktu przeniesienia własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Okoliczności w jakich dochodzi do opóźnienia w wydaniu mieszkania są najczęściej związane z formalnymi problemami z zakończeniem inwestycji, brakiem pozwolenia na użytkowanie, brakiem wyodrębnienia lokali, problemami technicznymi np. brakiem odpowiedniego przyłącza. Zdarza się również, że budynek jest już faktycznie gotowy, mieszkańcy odebrali lokale, ale własność nadal nie została formalnie przeniesiona.
Opóźnienia przeniesienia własności – jakie roszczenia przysługują nabywcy?
Jeżeli doszło do opóźnienia przeniesienia własności mieszkania, nabywca może domagać się wykonania umowy przez dewelopera oraz dochodzić roszczeń przewidzianych w umowie lub wynikających z przepisów prawa.
W pierwszej kolejności warto przeanalizować treść umowy deweloperskiej. W wielu przypadkach zawiera ona postanowienia dotyczące kar umownych należnych nabywcy za opóźnienie przeniesienia własności mieszkania lub opóźnienie w wydaniu lokalu.
Ustawa deweloperska przewiduje możliwość zamieszczania w umowie postanowień dotyczących odsetek i kar umownych. Często spotykanym rozwiązaniem jest przyznanie deweloperowi prawa do naliczania odsetek w przypadku opóźnienia w zapłacie ceny przez nabywcę, przy jednoczesnym przyznaniu nabywcy prawa do dochodzenia kary umownej za opóźnienie przeniesienia własności mieszkania. W zależności od treści umowy deweloperskiej nabywca może również dochodzić odszkodowania, jeżeli poniósł szkodę wskutek opóźnienia dewelopera.
Kara umowna za opóźnienie przeniesienia własności mieszkania
Jednym z najczęściej dochodzonych roszczeń w przypadku opóźnienia przeniesienia własności jest kara umowna. Jej wysokość i zasady naliczania powinny wynikać bezpośrednio z postanowień umowy deweloperskiej.
Kara umowna może zostać przewidziana zarówno za opóźnienie w wydaniu lokalu, jak i za opóźnienie w zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. W praktyce jest ona jednym z podstawowych instrumentów ochrony interesów nabywcy i ma mobilizować dewelopera do terminowego wykonania zobowiązań.
Dlatego każda osoba, która stwierdza opóźnienia przeniesienia własności, powinna w pierwszej kolejności zweryfikować postanowienia swojej umowy deweloperskiej.
Czy opóźnienie przeniesienia własności mieszkania pozwala odstąpić od umowy?
W określonych sytuacjach opóźnienie przeniesienia własności mieszkania może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Przed skorzystaniem z tego uprawnienia nabywca powinien jednak wezwać dewelopera do wykonania zobowiązania i wyznaczyć dodatkowy termin na przeniesienie własności mieszkania. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej termin ten wynosi 120 dni.
Jeżeli mimo upływu dodatkowego terminu deweloper nadal nie doprowadzi do zawarcia umowy przenoszącej własność, nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Co istotne, odstąpienie od umowy nie wyklucza możliwości dochodzenia kary umownej za wcześniejsze opóźnienia przeniesienia własności.
Warto również pamiętać, że ustawa przewiduje inne sytuacje, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, między innymi w przypadku nieusunięcia przez dewelopera istotnych wad lokalu.
Czy deweloper również może odstąpić od umowy deweloperskiej?
Przepisy przewidują także sytuacje, w których to deweloper może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.
Może to nastąpić między innymi wtedy, gdy nabywca nie dokonuje płatności zgodnie z harmonogramem określonym w umowie lub nie stawia się na odbiór lokalu czy podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania pomimo wezwania przez dewelopera.
Dlatego zarówno nabywca, jak i deweloper powinni terminowo wykonywać swoje obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej.
Opóźnienia przeniesienia własności mieszkania – podsumowanie
Opóźnienia przeniesienia własności mieszkania mogą powodować dla nabywców poważne konsekwencje finansowe i organizacyjne. W przypadku niedotrzymania przez dewelopera terminu zawarcia aktu notarialnego warto dokładnie przeanalizować umowę deweloperską oraz ustalić, jakie roszczenia przysługują kupującemu.
W zależności od okoliczności możliwe jest dochodzenie kary umownej, odszkodowania, żądanie wykonania umowy, a w określonych sytuacjach również odstąpienie od umowy deweloperskiej. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentacji oraz oceny przyczyn, które doprowadziły do opóźnienia przeniesienia własności mieszkania.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Kiedy dochodzi do opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania?
Do opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkania dochodzi gdy, deweloper nie zawiera umowy przenoszącej własność w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. Umowa deweloperska powinna wskazać na konkretną datę w jakiej dojdzie do przeniesienia własności mieszkania,a data ta powinna zostać wyznaczona z uwzględnieniem przez dewelopera dodatkowego czasu, który może być wymagany z uwagi na okoliczności niesprzyjające terminowej realizacji inwestycji.
Czy zapis dotyczący zmiany terminu przeniesienia własności z uwagi na okoliczności za które odpowiada deweloper może być uznany za nieskuteczny?
Tak, zapis zmieniający termin przeniesienia własności mieszkania może być uznany za nieskuteczny, w przypadku gdy, do opóźnień dochodzi z winy dewelopera. W takiej sytuacji nabywca może żądać przeniesienia własności mieszkania wzywają dewelopera do przeniesienia własności mieszkania oraz do zapłaty kary umowne lub odszkodowania.
Materiał został przygotowany przez ekspertkę Agnieszkę Sochacką