Rękojmia a gwarancja w budownictwie to dwa odrębne mechanizmy ochrony inwestora. Koniec gwarancji nie zawsze oznacza koniec odpowiedzialności wykonawcy, a korzystanie z gwarancji nie musi wykluczać uprawnień wynikających z rękojmi. Dlatego przy pęknięciach, przeciekach, wilgoci czy innych wadach budynku najpierw warto ustalić, z jakiej podstawy prawnej najlepiej skorzystać. Znajomość różnic między rękojmią a gwarancją pomaga inwestorom z Rzeszowa i Podkarpacia ocenić dostępne możliwości działania.
Rękojmia a gwarancja w budownictwie – skąd wynika rękojmia za wady robót budowlanych?
Rękojmia za wady robót budowlanych działa z mocy prawa. Przy umowie o roboty budowlane art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego odsyła odpowiednio do przepisów o umowie o dzieło, a art. 638 § 1 k.c., do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Dzięki temu inwestor może korzystać z ustawowych zasad odpowiedzialności za wady wykonanego obiektu.
W przypadku nieruchomości wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli inwestor stwierdzi wadę przed upływem pięciu lat od wydania obiektu. Nie oznacza to jednak, że wszystkie uprawnienia można wykonywać przez dokładnie pięć lat. Poszczególne roszczenia podlegają dodatkowym terminom, których trzeba pilnować.
W relacjach między przedsiębiorcami znaczenie mają również obowiązki związane z odpowiednio szybkim zbadaniem robót i zawiadomieniem o wadzie. Strony mogą ponadto modyfikować odpowiedzialność z rękojmi. Jeżeli inwestor występuje jako konsument, wykonawca nie może dowolnie ograniczyć ani wyłączyć tej odpowiedzialności, z wyjątkiem sytuacji dopuszczonych przez przepisy.
Gwarancja a rękojmia w budownictwie – co gwarancja daje inwestorowi?
Gwarancja w budownictwie nie powstaje automatycznie. Udziela jej wykonawca, deweloper, producent materiałów budowlanych albo inny gwarant. Treść oświadczenia gwarancyjnego określa, jakie wady obejmuje ochrona, czego inwestor może żądać i jak długo trwa odpowiedzialność gwaranta.
Jeżeli gwarant nie określił okresu ochrony, przepisy przewidują co do zasady dwa lata od wydania rzeczy. W praktyce budowlanej spotyka się jednak gwarancje pięcio-, siedmio-, a nawet dziesięcioletnie.
Sam zapis „5 lat gwarancji” nie wystarcza. Inwestor powinien sprawdzić, czy ochrona obejmuje między innymi konstrukcję, elewację, dach i instalacje, a także jakie warunki musi spełnić. Gwarant może wymagać określonych przeglądów lub sposobu konserwacji.
Rękojmia a gwarancja w budownictwie – czy inwestor musi wybrać tylko jedno rozwiązanie?
Nie. To jedna z najważniejszych informacji dla inwestora. Rękojmia a gwarancja w budownictwie są odrębnymi podstawami odpowiedzialności. Sam fakt udzielenia gwarancji nie pozbawia inwestora ustawowej ochrony z rękojmi. Dlatego przed zgłoszeniem wady warto porównać oba mechanizmy.
Gwarancja może zapewniać szybszą i prostszą procedurę naprawy, ale jej zakres bywa ograniczony. Rękojmia wynika z ustawy i może dawać szersze uprawnienia, lecz trzeba pilnować właściwych terminów i prawidłowo sformułować żądanie.
Przykład: właściciel domu w Rzeszowie odebrał budynek w czerwcu 2024 r., a wykonawca udzielił dwuletniej gwarancji. W lipcu 2026 r. na elewacji pojawiły się pęknięcia wynikające z wad wykonawczych. Koniec gwarancji nie musi jeszcze oznaczać końca odpowiedzialności, trzeba sprawdzić, czy nadal można skorzystać z rękojmi.
Jakie uprawnienia daje rękojmia za wady budynku?
W zależności od rodzaju wady i treści konkretnej umowy inwestor może domagać się przede wszystkim usunięcia wady, a także skorzystać z uprawnienia do obniżenia ceny lub wynagrodzenia. Przy spełnieniu określonych przesłanek możliwe jest również odstąpienie od umowy, choć nie w przypadku wady nieistotnej.
Jeżeli wykonawca prowadzi roboty wadliwie już w trakcie realizacji inwestycji, inwestor nie musi czekać na odbiór końcowy. W takiej sytuacji zastosowanie mogą mieć odrębne przepisy dotyczące wadliwego lub sprzecznego z umową sposobu wykonywania robót.
To ważne również przy tak zwanym wykonaniu zastępczym. Nie wystarczy w każdej sytuacji wysłać wezwania z terminem 14 dni i poinformować wykonawcę, że po jego upływie inwestor zleci naprawę innej firmie na koszt wykonawcy. Możliwość takiego działania zależy od etapu realizacji umowy, treści jej postanowień i konkretnej podstawy prawnej.
Mieszkanie od dewelopera – rękojmia po zmianach z 2025 r.
Od 9 września 2025 r. obowiązuje art. 41a ustawy deweloperskiej. Po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z określonych umów, w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.
Sam odbiór lokalu nadal podlega procedurze określonej w art. 41 ustawy deweloperskiej. Deweloper powinien zająć stanowisko wobec zgłoszonych wad. Dopiero po przejściu ustawowej sekwencji terminów mogą powstać dalsze uprawnienia nabywcy, w tym możliwość usunięcia wad na koszt dewelopera.
Przy starszych inwestycjach trzeba zachować szczególną ostrożność. Nowelizacja wprowadzająca art. 41a nie została uzupełniona własnymi przepisami przejściowymi, a część wcześniejszych przedsięwzięć nadal może podlegać poprzedniemu reżimowi prawnemu.
Jak zgłosić wadę budowlaną?
Wadę budowlaną warto udokumentować możliwie szybko. Przydatne będą:
- zdjęcia i nagrania,
- protokół odbioru,
- umowa z wykonawcą lub deweloperem,
- dokumentacja techniczna,
- korespondencja,
- opis momentu ujawnienia wady.
W zgłoszeniu należy opisać problem, wskazać podstawę żądania (rękojmia czy gwarancja) i określić oczekiwany sposób usunięcia wady budowlanej. Ze względów dowodowych zgłoszenie powinno zostać wysłane w formie pozwalającej potwierdzić jego treść i datę.
Przy poważniejszych wadach można również rozważyć opinię rzeczoznawcy lub specjalisty budowlanego. Ekspertyza może pomóc ustalić przyczynę pęknięć, przecieków czy zawilgocenia.
Czy można żądać od wykonawcy kosztów przyszłej naprawy?
Niedawne orzeczenie Sądu Najwyższego zmieniło dotychczasową praktykę. W uchwale siedmiu sędziów z 13 maja 2026 r. (III CZP 25/25) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowania za wadliwe wykonanie umowy o roboty budowlane nie można ustalać jako równowartości kosztów usunięcia wad, nawet jeśli inwestor ma na to gotowy kosztorys.
W praktyce oznacza to, że samo przedstawienie kosztorysu na 100 000 zł i żądanie takiej właśnie kwoty od wykonawcy może już nie wystarczyć. Dlatego w poważniejszych sporach budowlanych warto ustalić prawidłową podstawę i sposób wyliczenia roszczenia, zanim inwestor samodzielnie zleci naprawę albo skieruje pozew do sądu.
Rękojmia a gwarancja w budownictwie – co zrobić przy wadzie?
Najpierw należy sprawdzić umowę, dokument gwarancyjny, datę odbioru, rodzaj wady oraz status stron. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy lepsza w danej sytuacji będzie gwarancja, rękojmia czy odpowiedzialność odszkodowawcza.
Kancelaria de Ostoja-Starzewski, Petka i Wspólnicy pomaga inwestorom z Rzeszowa i Podkarpacia w sporach dotyczących wad budowlanych. Analizujemy umowy z wykonawcami i deweloperami, warunki gwarancji, protokoły odbioru i dokumentację techniczną. Przygotowujemy zgłoszenia wad i wezwania oraz reprezentujemy klientów w negocjacjach i postępowaniach sądowych.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy rękojmia i gwarancja to to samo?
Nie. Rękojmia wynika z przepisów prawa, natomiast gwarancja powstaje na podstawie oświadczenia gwaranta i działa na określonych w nim warunkach.
Ile trwa rękojmia za wady budynku?
W przypadku nieruchomości wada powinna zostać stwierdzona co do zasady przed upływem pięciu lat od wydania obiektu. Trzeba jednak dodatkowo sprawdzić terminy dotyczące wykonywania konkretnych uprawnień.
Czy po zakończeniu gwarancji nadal można dochodzić roszczeń?
Tak, w określonych przypadkach. Mogą nadal działać uprawnienia z rękojmi, a niezależnie od nich możliwa może być także odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych.