Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie powinna oznaczać, że bank zatrzymuje koszty za okres, w którym kredyt nie był już wykonywany. Dotyczy to nie tylko odsetek od kapitału, ale także innych kosztów związanych z umową, jeżeli przypadają na niewykorzystany okres kredytowania. Kredytobiorcy mieszkaniowi nie powinni więc zakładać, że zwrot kosztów dotyczy wyłącznie kredytów gotówkowych. Szczególną uwagę warto zwrócić na umowy, w których prowizja, ubezpieczenie albo inne opłaty zostały doliczone do salda kredytu.
Dlaczego kredyt hipoteczny też warto sprawdzić?
Wielu kredytobiorców uważa, że po spłacie kredytu mieszkaniowego sprawa jest zamknięta. To błąd. Zamknięcie kredytu nie przesądza jeszcze, że bank prawidłowo rozliczył koszty.
Jeżeli kredyt hipoteczny został spłacony przed terminem, trzeba sprawdzić, czy bank obniżył całkowity koszt kredytu za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy. Przy dużych kredytach hipotecznych nawet pozornie niewielki błąd może oznaczać realną kwotę do odzyskania.
Co przepisy mówią o zwrocie kosztów kredytu hipotecznego?
W przypadku kredytów hipotecznych zawartych po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym kluczowa jest zasada, że przy wcześniejszej całkowitej spłacie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za niewykorzystany okres umowy.
Ustawa obowiązuje od 22 lipca 2017 r., dlatego data podpisania umowy jest jednym z pierwszych elementów do sprawdzenia. Starsze umowy również mogą wymagać weryfikacji, ale ich ocena jest trudniejsza i wymaga analizy umowy, regulaminu oraz sposobu rozliczenia wcześniejszej spłaty.
Czym są skredytowane koszty w kredycie hipotecznym?
Skredytowane koszty to koszty doliczone do kredytu hipotecznego, zamiast zapłacone od razu przez klienta. Może chodzić o prowizję, składkę ubezpieczeniową, opłatę przygotowawczą albo inne koszty okołokredytowe. Konsument spłaca je następnie w ratach razem z kredytem.
Problem pojawia się wtedy, gdy bank nalicza odsetki także od tych doliczonych kosztów. Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego warto sprawdzić, czy rozliczono nie tylko kapitał, ale również skutki kredytowania kosztów. Przy kredycie hipotecznym kwoty mogą być istotne, bo okres finansowania jest zwykle długi.
Czy wyrok TSUE o kosztach kredytowanych obejmuje kredyty hipoteczne?
Nie należy tego upraszczać. Wyrok TSUE C-744/24 dotyczył kredytu konsumenckiego, a kredyty hipoteczne są regulowane odrębnie. Nie można więc automatycznie przenosić wszystkich wniosków z kredytów gotówkowych na kredyty mieszkaniowe.
To nie oznacza, że temat jest bez znaczenia. Jeżeli w kredycie hipotecznym bank doliczył koszty do salda i naliczał od nich odsetki, warto sprawdzić, jak te kwoty zostały rozliczone po wcześniejszej spłacie.
Jakie koszty mogą podlegać rozliczeniu?
Analizie mogą podlegać odsetki, prowizja, opłaty przygotowawcze, niektóre koszty administracyjne oraz wybrane koszty ubezpieczeniowe związane z kredytem. Kluczowe jest ustalenie, czy dany koszt był powiązany z czasem trwania umowy i czy przypadał także na okres po wcześniejszej spłacie.
Nie każdy koszt będzie automatycznie zwracany. Trzeba odróżnić koszty bankowe od kosztów zewnętrznych, np. opłat publicznoprawnych lub usług wykonanych jednorazowo.
Czy rekompensata dla banku wyklucza zwrot kosztów kredytu hipotecznego?
Nie. W kredytach hipotecznych bank może w określonych przypadkach pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę. Nie oznacza to jednak, że może pominąć obowiązek rozliczenia kosztów za niewykorzystany okres.
Te dwie kwestie trzeba policzyć oddzielnie. Po jednej stronie może być rekompensata należna bankowi, a po drugiej kwota, którą bank powinien zwrócić konsumentowi.
Jakie dokumenty są potrzebne do analizy kredytu hipotecznego?
Do analizy kredytu hipotecznego potrzebne są przede wszystkim:
- umowa kredytu hipotecznego,
- regulamin,
- formularz informacyjny,
- harmonogram spłat,
- aneksy do umowy
- tabela opłat i prowizji.
Warto również przygotować historię spłat i potwierdzenia pobranych opłat. Jeśli kredyt hipoteczny został wcześniej spłacony, istotne będą także potwierdzenie wcześniejszej spłaty oraz końcowe rozliczenie banku, które pozwalają zweryfikować prawidłowość rozliczenia zobowiązania i ewentualny zwrot części kosztów.
Sprawdź rozliczenie swojego kredytu hipotecznego
Jeżeli spłaciłeś kredyt mieszkaniowy przed terminem, nie zakładaj automatycznie, że rozliczenie banku było prawidłowe. Sprawdź, czy bank obniżył całkowity koszt kredytu, czy uwzględnił prowizję i inne koszty oraz czy prawidłowo rozliczył koszty skredytowane.
Prześlij dokumenty do analizy, a kancelaria de Ostoja-Starzewski, Petka i Wspólnicy sprawdzi, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego została prawidłowo rozliczona, obliczy możliwą kwotę roszczenia i wskaże dalsze kroki wobec banku.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Czy zwrot kosztów dotyczy też kredytu hipotecznego?
Tak, w szczególności przy umowach objętych ustawą o kredycie hipotecznym. Przy wcześniejszej całkowitej spłacie bank powinien obniżyć całkowity koszt kredytu za niewykorzystany okres umowy.
Czy można odzyskać odsetki od skredytowanej prowizji?
Można to sprawdzić, ale wymaga to analizy konkretnej umowy. Trzeba ustalić, czy prowizja została doliczona do kredytu, czy bank naliczał od niej odsetki i czy te kwoty rozliczono po wcześniejszej spłacie.
Czy zamknięcie kredytu hipotecznego oznacza, że nic się już nie należy?
Nie. Zamknięcie kredytu nie oznacza automatycznie prawidłowego rozliczenia kosztów. Warto sprawdzić dokumenty i końcowe wyliczenia banku.